Законно и незаконно

Действующее жилищное законодательство (по крайней мере, в части управления общедомовой собственностью) основано на принципе коллективного принятия решений. Собственники помещений сами, на своих собраниях, решают, какую управляющую компанию выбрать, какие работы в доме проводить, какой тариф за содержание жилья и текущий ремонт назначить. У этой формы общего управления, безусловно, есть недостатки. Особенно если в доме нет единства мнений. И случается, что довольно простое решение не принимается именно из-за разногласий жильцов. А бывает, что законность в управлении домом приходится отстаивать в суде.
Такой судебный процесс недавно завершился у собственников жилья в доме № 11 на улице Покрышкина. Жильцы обратились с исковым заявлением о признании недействительным решения общего собрания в доме. Такое собрание прошло в очно-заочной форме в июле 2024 года. И вопросы обсуждались серьёзные: например, устройство парковки на придомовой территории. Жители, обратившиеся в суд, утверждали, что инициатором собрания не был соблюдён срок размещения объявления о его проведении, итоги не были обнародованы, а на собрании отсутствовал секретарь. Они просили признать недействительными некоторые принятые решения, мотивируя это отсутствием кворума.
В ходе судебного процесса был изучен протокол внеочередного общего собрания собственников помещений многоквартирного дома № 11, из которого следовало, что были приняты, в числе прочих, решения о размещении парковки на придомовой территории МКД (источник финансирования — личные средства одного из собственников, так называемый “спонсорский взнос”), о расширении дороги — также за счёт спонсорского взноса, о переносе контейнерной площадки совместно с соседним домом “по взаимообмену на два парковочных места”.
Ответчик представил список собственников помещений, присутствовавших на очном обсуждении вопросов повестки дня, и сообщение о проведении общего собрания в очно-заочной форме. Приглашённые в суд свидетели подтвердили, что участвовали в голосовании. А если не участвовали, то объявление о проведении собрания видели.
И суд проверил, был ли кворум, путём сопоставления данных выписок ЕГРН на помещения со сведениями, указанными в бюллетенях и протоколе. Оказалось, что в одной из квартир один собственник ушёл из жизни, а свидетельств, что проголосовавший владелец жилой площади являлся его наследником, не было представлено. В другой за всех собственников проголосовал единственный, проживающий в квартире, и свидетели подтвердили, что остальные длительное время не живут по этому адресу. Стало быть, ещё минус три четверти от площади квартиры из протокола. В третьем помещении подпись поставила дочь собственницы, не имеющая доверенности от матери.
В результате оказалось, что по одному спорному вопросу “за” отдано 65,5% голосов (в пересчёте на квадратные метры, как положено по Жилищному кодексу РФ), а по другому — 65%.
Но для принятия решений о размещении парковки и переносе контейнерной площадки необходимо не менее двух третей от общего числа голосов собственников помещений, то есть не менее 66,6%.
“Таким образом, суд полагает подтверждённым, что оспариваемое решение общего собрания было принято по нескольким вопросам при отсутствии необходимого кворума, доводы истцов о нарушении норм действующего законодательства при проведении общего собрания нашли своё подтверждение в судебном заседании”, — сказано в судебном решении.
Но это ещё не всё. Было установлено, что санкционированные собранием работы по реконструкции двора были проведены с рядом нарушений. Согласно экспертному заключению Центра гигиены и эпидемиологии в Кемеровской области, дворовая территория в части организации места (площадки) накопления твёрдых коммунальных отходов не соответствует требованиям СанПиНа: расстояние от жилого дома составило только 12,8 метра, а должно быть не менее 20 метров.
Специалисты Водоканала произвели обследование сетей водоснабжения, проходящих во дворе дома, и подтвердили факт нарушения размещения площадки ТКО в непосредственной близости от водопроводной сети, а также и устройство парковки, и установку ограждения на сетях.
А Ростехнадзор направлял в адрес ООО “Кузбасская энергосетевая компания” предостережения о недопустимости нарушения обязательных требований — отсутствие в охранных зонах кабельных линий предупреждающих знаков, содержащих указание на размер охранной зоны и информацию о соответствующей сетевой организации. Также недопустимо размещать в охранной зоне кабельной линии необорудованную стоянку автомобилей на придомовой территории домов — Металлургов, 56, Покрышкина, 7, Покрышкина, 11.
ООО “Энерготранзит” обследовало тепловые сети между домами № 56 на проспекте Металлургов и № 11 на улице Покрышкина. Была обнаружена несанкционированная парковка в охранной зоне тепловых сетей, проект на согласование которой в ресурсоснабжающую организацию не поступал.
“Оспаривая решение общего собрания, истцы указывают, что в результате оспариваемого решения были нарушены их права: для организации парковки осуществлена вырубка зелёных насаждений, перенос контейнерной площадки приводит к уменьшению размера общего имущества многоквартирного дома, нарушение обязательных технических норм и правил при размещении парковки на инженерных коммуникациях создаёт угрозу опасности повреждения жизни, здоровья и имущества проживающих в доме и иных лиц. Эти доводы суд полагает обоснованными”, — указал суд. И принял решение — признать недействительным решение общего собрания собственников помещений.
Разбирательство на этом не закончилось, а продолжилось в апелляционной инстанции — в судебной коллегии по гражданским делам Кемеровского областного суда. Ответчик просил отменить решение районного суда, считая, что кворум всё же был, поскольку в одной квартире участник голосования фактически принял наследство, а в другой жилец имел право голосовать за всю квартиру, только суд не предоставил возможность доказать это. К тому же первой инстанцией не было принято во внимание то, что предыдущая контейнерная площадка также располагалась с нарушением норм.
Но в областном суде ещё раз было подтверждено: специалисты Водоканала указывали на необходимость срочного принятия мер по демонтажу автомобильной парковки, ограждения и площадки под мусорные контейнеры и перенос их на нормативное расстояние от водопроводной сети. Потому что они создавали препятствия для эксплуатации водопровода, что могло привести к аварийным ситуациям на сети, и мешали своевременному устранению аварий и повреждений на водопроводе при их возникновении. А в охранной зоне тепловых сетей недопустимо размещение заборов, спортивных и игровых площадок, парковок автомобилей, гаражей и других объектов. И по большому счёту доводы ответчика по поводу кворума не влекут отмену решения суда. Зато нарушение положений сводов правил и санитарных норм при изменении состояния придомового земельного участка является недопустимым и свидетельствует о нарушении требований закона при принятии решений собрания.
Так что решение суда было оставлено без изменений, а апелляционная жалоба — без удовлетворения.
История если не захватывающая, то поучительная. Во-первых, любой собственник может оспорить решение общего собрания, если считает, что оно принято с нарушениями. Во-вторых, на жителях лежит серьёзная ответственность за свои решения. Устроить парковку, если она необходима, или перенести контейнерную площадку не так просто. Нужны согласования с обслуживающими коммунальные сети организациями. Строительные правила и санитарные нормы разработаны не просто так. Это тоже своего рода законы. И если их не соблюдать, то о какой законности решений собрания может идти речь?