У подвала в заложниках
В Государственной думе РФ рассматривается законопроект об отмене исковой давности по делам о подвалах и чердаках. Депутаты предлагают сделать проще процедуру возврата общих помещений, которые оказались во владении частных лиц и организаций, в собственность многоквартирных домов.
“Проект Федерального закона “О внесении изменения в статью 36 Жилищного кодекса Российской Федерации” разработан в целях обеспечения надежной судебной защиты целостности конструкций многоквартирного дома на весь продолжительный срок его эксплуатации и восстановления нарушенных прав собственников, — говорится в пояснительной записке. — Случаи неправомерного оформления права собственности на нежилые помещения, предназначенные для обслуживания многоквартирного дома, достаточно распространены на территории Российской Федерации. В основном права собственности на такие помещения регистрируются органами местного самоуправления. Собственники помещений в многоквартирном доме вынуждены обращаться в суд, поскольку факт принадлежности указанных нежилых помещений к общему имуществу в многоквартирном доме при зарегистрированном праве собственности на такие помещения подлежит установлению в судебном порядке, а зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке”.
Нередко на чердаках и в подвалах, которые оказываются в частной собственности и становятся магазинами или спортклубами, размещается общедомовое имущество, к которому нет доступа ни у жильцов, ни у обслуживающих организаций. Срок исковой давности на требование о признании права общей собственности на отчуждаемые помещения, где находится инженерное оборудование, требующее постоянного или периодического обслуживания, не применяется, и суды в этом случае руководствуются соответствующими разъяснениями высших судебных инстанций. Но случается, что суды отказывают в восстановлении нарушенного права по истечении трехлетнего срока.
“Статья 208 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает возможность установления в других федеральных законах случаев неприменения срока исковой давности, — отмечают депутаты. — Учитывая назначение имущества, влияющее на вопросы безопасности и комфортного проживания граждан в многоквартирных домах, по аналогии с приведенными законами, законопроектом предлагается не распространять исковую давность на требования, вытекающие из отношений по владению, пользованию и распоряжению общим имуществом в многоквартирном доме”.
Многие подвалы принадлежат муниципалитету, и город проводит аукционы, чтобы сдать их в аренду. Ситуации, когда часть подвального помещения многоквартирного дома оказывается в собственности у третьих лиц, — тоже не редкость. А случаются и конфликты, из которых жильцы не могут выбраться годами.
В одном из домов на проспекте Дружбы часть подвала была выкуплена в частную собственность еще в 90-х годах прошлого столетия. Как это произошло, теперь уже не важно. Важно то, что на этой частной территории есть небольшое, около 10 квадратных метров, техническое помещение, где расположен тепловой узел. Когда-то доступ к нему был относительно свободен — через дверь со двора. Потом хозяйка подвала решила, что это небезопасно, и дверь была заперта наглухо. Теперь возможность попасть в комнатку, где расположен тепловой узел, зависит от настроения ее владелицы.
Положение безвыходное: собственница уверена, что имеет право ограничивать доступ на свою территорию, а управляющей организации надо заниматься обслуживанием инженерного оборудования. Что делать? Вынести узел за пределы частной территории подвала — нет технической возможности. Выкупить часть подвала? Такого механизма не существует — не предусмотрено приобретение недвижимости жильцами многоквартирного дома в общую собственность. Взять помещение с тепловым узлом в аренду? Но с какой стати жильцы должны платить за право доступа к тепловому узлу, который, кстати, по закону принадлежит и хозяйке этой части подвала на праве общедолевой собственности — ведь это общее имущество всего дома? Да и не было пока прецедента, чтобы собственники арендовали часть своего же дома под общие нужды. Обычно это бывает наоборот.
А теперь представьте себе, что среди зимы случилось ЧП, когда часть дома рискует размораживанием системы отопления, если аварийная бригада управляющей компании не сможет экстренно попасть в помещение с тепловым узлом. А оно закрыто на замок, и ключа от этого замка в управляющей организации нет. Кто будет отвечать за последствия? Словом, в течение почти трех лет положение не двигается с мертвой точки.
Дело рассматривается в суде, но пока безрезультатно. Но когда (вернее, если!) Госдума примет соответствующие изменения в Жилищный кодекс РФ, то жильцы смогут инициировать деприватизацию части подвального помещения, которая оказалась в частной собственности 25 лет назад и “взяла в заложники” тепловой узел.
Вообще-то законопроект находится в парламенте уже год, и пока даже не назначено первое чтение. Но депутаты надеются “вытащить” его на обсуждение в осеннюю сессию. Кстати, в последние годы возврат приватизированных помещений жителям все же идет: за пять лет удалось восстановить права жильцов на более чем 7 тысяч помещений.
Инициативу законодателей поддержало Министерство строительства и ЖКХ. Замглавы Минстроя Максим Егоров предложил обсудить возврат общего имущества осенью на собрании руководителей госжилинспекций всех регионов.
