Не просто так

Если честно, уже страшновато готовить публикации к этой рубрике и знакомиться с новшествами, которые разрабатывают правительство и Госдума… Потому что каждая новая инициатива может стать очередным ушатом холодной воды на головы собственников жилья, сломать привычные уже схемы взаимодействия управляющих компаний и жильцов и вообще “перелопатить” основы жилищного законодательства. Страшно, аж жуть!
Но тем не менее Минстрой РФ не унимается и “разрабатывает серьёзные изменения в системе обслуживания МКД”, как сообщили на днях профильные интернет-сайты и телеграм-каналы. Всё это явно не “просто так”. Что же на этот раз ждёт нас?
Экспертный совет Комитета Госдумы по строительству и ЖКХ обсудил комплексную концепцию “Совершенствование системы управления жилищным фондом”, подготовленную Минстроем РФ совместно с ППК “Фонд развития территорий” (ФРТ). Была представлена довольно запутанная схема — из чего формируются и как утверждаются расценки на обслуживание жилья, в ней ещё только предстоит разобраться. Но в целом новация в том, что Минстрой “со товарищи” предлагает внедрение комплексного плана эксплуатации многоквартирных домов (МКД): по этому плану управляющие компании вместе с подрядчиками и собственниками будут проводить обследование домов и составлять график работ на период от одного года до пяти лет.
В пресс-службе ФРТ на запрос редакции телеграм-канала “Управдом/ЖКХ” сообщили, что этот план составляется по результатам проведения технического обследования, в рамках которого выявляется общий износ дома, техническое состояние общего имущества, а также разрабатывается необходимый перечень работ и сроки их проведения: “Комплексный план включает в себя перечень обязательных и дополнительных услуг по управлению и работ по содержанию и текущему ремонту, из которых складывается общий размер платы на период, утверждённый общим собранием собственников.
Реализация этой концепции подразумевает создание цифрового двойника многоквартирного дома на основе данных государственного технического учета в ГИС ЖКХ и формирование комплексного плана эксплуатации многоквартирного дома. Кроме того, предлагается пересмотреть подходы к ценообразованию в управлении жильём, распределению функционала участников управления жилфондом”.
Про цифрового двойника это, конечно, занятно, но малоинформативно. Тем более что под этим красивым эпитетом кроется просто информация о доме в электронном виде. Извините, конечно, но ничего нового и революционного в этом нет, поскольку бумажные, потрепанные временем техпаспорта и планы МКД постепенно уходят в далёкое прошлое и нужны в основном только для того, чтобы урегулировать какие-то спорные вопросы между собственниками помещений. Гораздо интереснее вопрос обязанностей участников процесса управления.
Поскольку идея пока обсуждается, федеральные органы власти составят перечень пилотных регионов для реализации всей концепции изменений. А также разработают и утвердят стандарты, правила установления платы, механизмы защиты инвестиций, введут понятие “МКД с высоким уровнем износа, для которых определят перечень работ (услуг), обеспечивающий безопасность проживания”. (Это следовало бы сделать давным-давно, особенно с учётом недавнего ЧП с обрушением подъезда в Астрахани.) Уполномоченное лицо (региональные органы исполнительной власти и орган местного самоуправления) будут согласовывать комплексный план эксплуатации МКД, осуществлять сбор и направление в федеральные органы расценок по управлению жилфондом, а при отказе собственников от утверждения плана эксплуатации утверждать комплексный план с минимальным размером платы. Управляющая компания организует техническое обследование МКД совместно с представителем собственников, составит комплексный план эксплуатации дома и разместит его в информационной системе (с ежегодной актуализацией), согласует план эксплуатации с уполномоченным органом (доработав его), а также должна организовать общее собрание собственников для утверждения комплексного плана эксплуатации МКД.
И тут мы подбираемся к самому интересному — функционалу собственников. Они должны принять решение об утверждении комплексного плана эксплуатации МКД, в том числе о размере платы, на общем собрании. При этом представитель собственников может участвовать в обследовании дома вместе с управляющей компанией. Однако собственники помещений в домах не могут утвердить предложенный план эксплуатации с размером платы за содержание жилого помещения ниже минимального. Вроде бы ничего нового — в чём же вся “соль”?
А самый главный сюрприз ещё впереди… “В целом пока всё неплохо, если бы не одно важное “но”, — уточняет телеграм-канал “Управдом/ЖКХ”. — По этим новым правилам хотят запретить собственникам менять УК при наличии задолженности перед этой УК за текущий ремонт. С одной стороны, безусловно, платить за выполненную работу необходимо… С другой — какая-то кабала. По мнению авторов, если УК “недобросовестная” и не использовала должным образом деньги за текущий ремонт, то этот долг должна с неё взыскивать новая УК. Другими словами, несколько лет ходить глотать пыль по судам, в надежде получить хоть что-то себе и жителям, если старая УК к тому времени не обанкротится или не ликвидируется. А вот если собственники остались должны за ремонт, то живите с этой УК, пока не вернёте деньги.
Вопросов действительно масса. Как УК должна подтверждать наличие долга собственников? Достаточно ли условного долга в отчёте в сумме 1000 рублей, который будет кочевать в отчётах из года в год? По сути, такие “нерадивые” УК могут толком ничего не делать по дому, “рисовать” мнимые долги, и собственники никогда не смогут выбрать другую УК. Так что ждём более подробных пояснений по этим изменениям”.
Подождём, конечно. Очень хочется надеяться, что эта концепция хорошо проработана, а не написана “на коленке” просто ради видимости какой-то полезной деятельности. Любому думающему человеку понятно, что в первую очередь важен результат, которого хотят достичь авторы. А результатом, по логике вещей, должно стать качественное обслуживание жилфонда с максимумом эффективности и минимумом воровства. Тогда и подъезды обваливаться не будут.
И ещё одна неприятная информация “всплыла” под занавес весенней сессии Госдумы. Управляющие компании в лице главы совета Ассоциации компаний, обслуживающих недвижимость (АКОН), Лины Ткаченко попросили правительство и парламент внести в Жилищный кодекс (несчастный, тысячу раз переписанный!) поправки, ограничивающие передачу долгов за жилищно-коммунальные услуги коллекторам. Потому что долги растут, а взыскать их очень трудно. В АКОН рассчитывают, что привлечение коллекторов к взысканию задолженности за “коммуналку” позволит управляющим организациям сократить кассовые разрывы и повысить приток средств на обслуживание домов.
Уступка права (требования) по взысканию просроченной задолженности по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги третьим лицам — или попросту продажа управляющими организациями, ТСЖ, ЖК, ресурсоснабжающими организациями и региональным оператором по обращению с ТКО долгов коллекторам по типу банковских займов — запрещена в России с 2019 года. А с 2024-го этот запрет распространили и на долги по договорам социального найма. Недолго музыка играла… Правда, инициативу уже раскритиковали некоторые экономисты: обычно коллекторы покупают долги с большим дисконтом, практически за бесценок, и кредиторам это выгоднее, чем тратить огромные средства на претензионную работу с должниками, оплачивать услуги юристов. Как в этом случае управляющие компании хотят компенсировать свои затраты, непонятно. И хотя деятельность коллекторов в настоящее время находится под пристальным вниманием Федеральной службы судебных приставов, прокуратуры и прочих ведомств, как бы нам снова не получить всплеск “превышения полномочий” в отношении должников…
Утешает то, что в Думе предложение продавать долги граждан за ЖКХ назвали “нереалистичным”.
“На мой взгляд, действительно, проблема долгов существует, но проблема не в отсутствии коллекторов. У них точно так же достаточно мало инструментов работы с должниками. Они сейчас достаточно сильно ограничены по способам действий. На мой взгляд, надо расшивать те узкие места, которые сейчас препятствуют собираемости платежей. В том числе это ограничение доступа к персональным данным, это возросшие судебные пошлины и так далее”, — цитирует РБК заместителя председателя думского Комитета по строительству и ЖКХ Светлану Разворотневу. А кроме того, Минстрой напомнил, что “для повышения платёжной дисциплины и сокращения дебиторской задолженности потребителей за жилищно-коммунальные услуги” был запущен эксперимент по онлайн-взысканию долгов за ЖКУ. (Об этом мы сообщали в прошлом номере.)
Тем не менее в Минстрое РБК подтвердили, что получили обращение от АКОН, и добавили, что оно будет рассмотрено в соответствующем порядке. А председатель Комитета по строительству и ЖКХ Госдумы Сергей Пахомов сообщил: “Официально в наш комитет такой документ не поступал, но по публикациям в СМИ можно составить общее впечатление о том, что члены ассоциации хотят отменить введённый нами в 2019 году запрет”. И напомнил, что решение о запрете передачи долгов коллекторам “было принято не просто так, а как реакция на ситуацию, когда сотнями фиксировались случаи применения третьими лицами неадекватных методов при попытках взысканий задолженности за ЖКУ”.
Будем верить, что “просто так” не будет принято и диаметрально противоположных решений: кто знает, какую работу по продвижению своих идей намерены провести в ближайшие месяцы представители отрасли, чтобы заставить депутатов и правительство изменить мнение…