Не «прокатило»…

По опыту общения с председателями советов домов хорошо знаю, как бывает трудно уйти в отставку с этого поста. Даже не потому, что жалко расставаться с делом, которому посвящены последние три, пять, а то и десять лет. А потому, что желающих продолжить его просто нет. Бросить дом неизвестно на кого либо на человека, не вызывающего
никакого доверия, ответственный председатель не решится.
А недавно был звонок в редакцию: в доме поставили новый домофон, но условия уже заключенного договора с компанией-провайдером вызвали вопросы у жильцов. Спрашивается: кто подписал договор от их имени и обсуждали ли его предварительно с собственниками? Оказалось, что председатель, имеющий соответствующие полномочия, документ не визировал, а сделал это человек, которому жильцы не давали законного права представлять их интересы…
Случается, что в совет дома (и даже на пост председателя) попадают люди, не имеющие собственных квадратных метров в этом здании — ни жилых, ни офисных, ни торговых. И в этом доме они даже не живут. Или живут, но в квартире, принадлежащей мужу (сыну, дочери, матери). Каким же образом они оказываются в составе совета? По доверенности!
Такой вопрос (кстати, совсем не «свежий») на прошлой неделе поднял телеграм-канал «ЖКХ» после обращения одного из подписчиков: в доме выбирают новый совет дома, и в его состав может войти кандидат, не являющийся собственником жилья (собственник выдал ему доверенность), при этом управляющая компания уверенно отвечает, что он имеет право претендовать на место в совете. Так может ли такой человек избраться в совет дома?
Если обратиться к букве закона, то часть 1 статьи 161.1 Жилищного кодекса РФ гласит: «В случае, если в многоквартирном доме не создано товарищество собственников жилья либо данный дом не управляется жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом и при этом в данном доме более чем четыре квартиры, собственники помещений в данном доме на своём общем собрании обязаны избрать совет многоквартирного дома из числа собственников помещений в данном доме».
По-моему, абсолютно без всяких сомнений закон диктует: выбирать в совет можно соседей, имеющих право собственности в доме. При этом он не заставляет фактически жить в нём или иметь регистрацию. То есть такой «приходящий» совет тоже допустим. А бывало, что жильцы пытались переиначить это положение: мать (не собственница) живёт в квартире сына (собственника) и намерена «порулить» в вопросах управления, пользуясь не только доверенностью, но и нежеланием других жильцов самостоятельно вникать в тему. С одной стороны, её стремление даже вызывает уважение: легко высказывать неудовольствие тем, как управляется дом, но при этом пальцем о палец не ударить, чтобы что-то изменить. С другой стороны, закон ограничивает «не собственницу» в этом праве.
Больше того, ситуация может усугубиться более неприятными последствиями, чем просто претензиями соседей «на словах». В 2024 году в Кемеровском областном суде рассматривалась апелляционная жалоба по гражданскому делу. Иск подали жильцы одной из многоэтажек областного центра, чтобы в судебном порядке оспорить решения по вопросам общего собрания собственников, в том числе переизбрания председателя и членов совета дома. Первая инстанция исковые требования удовлетворила — и не только в этой части. А судебная коллегия, рассмотрев апелляционную жалобу от управляющей компании и якобы новоизбранного председателя, поддержала районный суд в вопросе наделения полномочиями совета дома лиц, не являющихся собственниками помещений. И такие претендовали на должности членов совета (а один из двоих — ещё и председателя), предъявив доверенность от собственников! Разумеется, ничего не вышло. Потому что голосовать по доверенности можно (и даже быть избранным секретарём общего собрания закон не собственнику не запрещает), а вот избираться на должность, хоть и общественную, в совет дома — нельзя. Суд сослался на нормы Жилищного кодекса: «Согласно части 1 статьи 48 ЖК РФ, правом голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, обладают собственники помещений в данном доме. Голосование на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме осуществляется собственником помещения в данном доме как лично, так и через своего представителя.
Исходя из приведённых нормативных положений следует, что необходимо различать лиц, которые могут быть избраны в совет многоквартирного дома (собственники помещений многоквартирного дома) и лиц, которые могут участвовать в голосовании (как сами собственники помещений многоквартирного дома, так и их представители)». Суд также отметил: из вопроса об избрании совета многоквартирного дома следует, что в качестве члена совета избраны лица, которые действовали на основании доверенностей, выданных им собственниками квартир. Но вместе с тем, как верно указали истцы, данные лица не являются собственниками помещений многоквартирного дома, а следовательно, не могли быть избраны в состав многоквартирного дома. И эта часть решения была совершенно справедливо признана недействительной первой инстанцией. Переворот (или рейдерский захват — назовите это как хотите) в доме не удался. Так что выборы по доверенности незаконны.
Похожее дело рассматривалось в Республике Башкортостан, но тут решение собрания оспорила уже надзорная инстанция — Государственный комитет РБ по жилищному и строительному надзору. В комитет обратился один из собственников с жалобой на нарушения, допущенные при проведении внеочередного общего собрания. На нём было принято решение об избрании и утверждении в состав совета дома человека, действующего по доверенности от собственника: жена, не имеющая права собственности на жилую площадь, выступала от имени мужа-собственника. Муж и жена, как говорится, одна сатана, однако местный госкомитет по жилнадзору с такой постановкой вопроса не согласился. И суд тоже. Решения общего собрания были признаны недействительными. К слову, управляющая компания в этом случае требования Жилнадзора поддержала.
«Таким образом, на словах УО (управляющая организация. — Авт.) может утверждать, что в совет МКД можно избрать хоть кота, однако потом нет гарантии, что она не поддержит чей-нибудь иск о признании недействительным этого решения, особенно если кот будет писать мотивированные замечания на акты приёмки выполненных работ либо настойчиво требовать доступ в подвал для себя и кошечек в рамках осмотра общего имущества», — шутят эксперты канала «ЖКХ». Шутки шутками, а уж управляющей компании не следует не только поддерживать такие инициативы от жильцов, но и самой становиться их автором — авось «прокатит»…