Можно и нельзя

Хотя власти нам твердят, что доходы населения в последние месяцы “существенно возросли” (в Кузбассе средняя зарплата — 80 тысяч рублей!), подросшие с июля тарифы на коммунальные услуги вызывают неприятные ощущения. Только влиять на их размер собственники жилья не могут, в отличие от тарифов на содержание и текущий ремонт, которые устанавливаются на общем собрании по предложению управляющей компании. И вот тут можно посидеть-покумекать: а не слишком ли велики аппетиты “управдомов”, не переплачиваем ли мы за тот объём работ, которые выполняются в доме? А за чей счёт компания делает ремонт в своём офисе — не за наш ли?
Вот только граждане, оценивая благосостояние управляющей компании, забывают, что основная цель коммерческой организации — получение прибыли. Иначе никто в здравом уме не возьмётся за такое хлопотное дело, как обслуживание жилфонда, себе в убыток. Но как понять, достаточен ли предложенный УК тариф для качественного содержания жилья, и при этом не заплатить лишнего?
Случается, что ориентиром в оценке служит так называемый “муниципальный тариф” — тот размер платы, который устанавливают местные органы власти для жилья, где собственники с тарифами на содержание и ремонт не определились. Больше того, иногда жители, ознакомившись с информацией о принятом местными властями решении, хотят, чтобы их управляющая компания обслуживала дом по тем же, муниципальным тарифам: “Если это возможно применить для другого дома, то почему нельзя для нашего?”
В августе Минстрой России в своём письме № 46450-ДН/04 “О существенных условиях договора управления МКД” разъяснил, почему.
Согласно части 7 статьи 156 Жилищного кодекса Российской Федерации, размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме. При этом размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учётом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год.
При заключении договора управления многоквартирным домом одной стороной является управляющая организация, а другой — либо собственники помещений в МКД, либо органы управления товарищества собственников жилья, жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, либо лица, принявшие от застройщика помещения, либо сам застройщик.
“Порядок определения цены договора (следовательно, и стоимости выполняемых управляющей организацией работ, оказываемых услуг) является существенным условием договора управления многоквартирным домом в соответствии с пунктом 3 части 3 статьи 162 ЖК РФ, — напоминает Минстрой. — Решение об установлении размера платы за содержание жилого помещения, об изменении размера платы за содержание жилого помещения принимается большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме.
Согласно части 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение”. Иными словами, вопрос установления размера платы за содержание и ремонт — это существенное условие договора. Без консенсуса в нём договор нельзя считать заключённым.
При этом Верховный суд РФ отмечал, что условие договора управления многоквартирным домом о размере платы за ремонт (содержание) общего имущества должно соответствовать решению, принятому на общем собрании собственников помещений в этом доме.
“Таким образом, законом не предусмотрена возможность действия договора управления, в котором не определены все или отдельные существенные условия… Размер платы, установленный органом местного самоуправления, может применяться только в случае, если это прямо предусмотрено договором”, — резюмирует ведомство. В переводе на понятный язык это означает, что сослаться на муниципальный тариф при утверждении размера платы за услуги управляющей компании нельзя при отсутствии соответствующего пункта в договоре управления. Причём заключенного договора, с условиями которого согласны обе стороны.
Но бывают ситуации, когда сама управляющая компания готова обслуживать дом по муниципальным тарифам, если собственники игнорируют необходимость утверждения размера платы для своего дома. На этот счёт есть судебная практика. В Новосибирске жители одного из домов в течение семи(!) лет не меняли размер платы за содержание, хотя управляющая организация несколько раз пыталась предложить новый тариф, но эти предложения отвергались. И компания начала выставлять счета, используя муниципальный тариф. Это не понравилось собственникам, и один из них пожаловался в ГЖИ. После проверки компании выдали предписание: использовать при начислении размер платы, утверждённый жителями семь лет назад. И тогда компания подала в суд.
В первой судебной инстанции УК не нашла понимания: там указали, что надо соблюдать условия договора управления и не менять в одностороннем порядке размер платы, а тариф можно индексировать лишь по итогам собрания либо по решению суда. Даже если размер платы за услуги был утверждён в 2016 году, он остаётся действительным, пока собственники не изменят его своим решением.
В апелляционной жалобе управляющая компания указала, что применение размера платы, установленного органом местного самоуправления, в отсутствие решения общего собрания не является односторонним изменением договора управления, а сумма, вносимая собственниками, должна обеспечивать надлежащее содержание дома. В ходе рассмотрения дела было указано, что сначала в доме действовал тариф — 22,99 рубля с 1 кв. м, а когда через год УК предложила повысить размер платы на один рубль, собственники отказались. Зато провели отдельное собрание, снизив размер до 20,84 рубля!
Через год срок действия этого решения истёк, и компания снова предложила новый тариф — 24,75 рубля. И опять предложение не было принято — из-за отсутствия кворума на собрании. Пять лет дом обслуживался по принятому собственниками тарифу, и лишь в 2022 году управляющая компания впервые применила размер платы за содержание помещения, установленный органом местного самоуправления, — 24,55 рубля за 1 кв. м. И жители платили, не возмущались. Пока через год компания опять не предложила воспользоваться муниципальным тарифом — 26,76 рубля. И снова не собрали кворум, так что УК самостоятельно стала начислять плату по новому размеру. Вот тогда-то “народные массы” начали негодовать.
При рассмотрении дела в апелляционной инстанции было указано, что для применения муниципального тарифа необходимо соблюсти два условия: предыдущий размер платы собственники утвердили на ограниченный срок, и он истёк; общие собрания по вопросу изменения тарифа были инициированы, но не состоялись — из-за отсутствия кворума или несогласия участников с предложением управляющей компании. В таком случае изменение в договоре управления не являются односторонними. И суд признал действия компании по применению муниципального тарифа законными, а предписание ГЖИ — подлежащим отмене. Кассационная инстанция оставила это решение в силе, а в рассмотрении жалобы в Верховном суде было отказано.
Ещё более удивительная история произошла в Москве, где собственники умудрились снизить размер платы “задним числом”. (Так и хочется спросить: “А что, так можно было?”) Дело дошло до Верховного суда РФ, который поставил в нём точку. Предыстория такова: управляющая компания обслуживала дом по договору управления в течение семи лет — с июля 2015-го по июнь 2022-го. В апреле 2020 года на внеочередном общем собрании собственники утвердили тариф на содержание — 195,13 рубля за 1 кв. м за период с ноября 2019 года по 31 декабря 2020-го. В протоколе было указано, что этот тариф ежегодно индексируется, решение собственников является неотъемлемой частью договора управления, поэтому изменение собственниками тарифа не требует внесения изменений в договор управления. Один из собственников — предприниматель, владеющий 48-ю нежилыми помещениями, — в период с июня 2021 года по июнь 2022го перечислил компании плату за содержание исходя из тарифа, утверждённого апрельским общим собранием. А в январе 2022 года собственники опять изменили тариф, уменьшив ранее установленный размер платы за содержание и ремонт общего имущества на период с 1 января 2021 года по 30 июня 2022-го в размере 170 рублей за кв. метр.
И предприниматель потребовал от компании сделать перерасчёт — ведь он переплатил! Управляющая компания претензию проигнорировала. И тогда собственник нежилых помещений пошёл в суд.
Суды первых трёх инстанций требования собственника удовлетворили исходя из того, что собственники помещений на общем собрании правомерно уменьшили размер тарифа за услуги по содержанию и ремонту общего имущества за предшествующий период, поскольку Жилищный кодекс это не запрещает! А потому с компании надлежит взыскать излишне внесённую предпринимателем плату. И ещё — штраф за нарушение порядка перерасчёта.
Зато Верховный суд с коллегами не согласился. Во-первых, размер платы за услуги должен обеспечивать содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с предписаниями законодательства, отвечать требованиям разумности и не может устанавливаться общим собранием собственников произвольно.
Во-вторых, эти деньги не поступают в собственность управляющей компании — она лишь распоряжается средствами от своего имени, поскольку плата носит целевой характер и должна обеспечивать интересы собственников. Копания отвечает за качество услуг, а собственники помещений могут оспаривать факт их надлежащего оказания.
В-третьих, если по результатам исполнения договора управления фактические расходы управляющей организации оказались меньше тех, которые учитывались при установлении размера платы за содержание жилого помещения, а качество работ от этого не пострадало, то разница остаётся в распоряжении управляющей компании. Но договором управления может быть предусмотрено иное распределение полученной компании экономии. Суды же не исследовали вопросы об экономической обоснованности и разумности стоимости оказанных услуг, и как следствие, о разумности снижения размера их оплаты, тем более “задним числом”. А ретроспективное снижение цены возможно только по соглашению сторон. Дело было направлено на новое рассмотрение.