Хранители ключа

Где должен храниться ключ от подвала в многоквартирном доме? Казалось бы, вопрос — незначительный, проблема — смехотворная, так о чем тут говорить? Однако на деле иногда оказывается, что хранитель ключа от подвального помещения обладает многими полномочиями. И многие жители с этим сталкивались, когда дом оказывался в режиме противостояния между двумя управляющими компаниями. Впрочем, этот вопрос часто решался радикально: на подвальных дверях просто срезались старые замки и навешивались новые. Но кто все же должен хранить ключ от замка?
В письме №13759-ОГ/04 от 07.06.2021 года, опубликованном на сайте ГЖИ Курской области, Минстрой приводит такое разъяснение: согласно пункту 4.1.14 Правил эксплуатации жилфонда № 170, входные двери в техподполье, подвал должны быть закрыты на замок, ключи должны храниться в объединенной диспетчерской службе или в организации по обслуживанию жилищного фонда и у жителей близлежащей квартиры (о чем должна быть соответствующая надпись).
В случае если оба комплекта ключей находятся у управляющей организации, она обязана передать один из них собственнику одной из ближайших к техническому помещению квартир. При этом Жилищным кодексом РФ (часть 4 статьи 17) предусмотрено, что пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями. Собственник имеет право получить доступ к чердакам и подвалам в любое время, если доступ в указанные помещения не нарушает права и законные интересы проживающих в многоквартирном доме граждан, а также требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические и другие требования законодательства.
Однако не все так просто. И на этот счет даже существует судебная практика — то есть вопрос достаточно сложный, раз в нем должны разбираться суды!
Действительно, правилами эксплуатации (Постановление Госстроя № 170) закреплено, что входные двери в техническое подполье либо подвал должны быть закрыты на замок, а ключи от него хранятся в организациях по содержанию жилфонда, ОДС (объединенная диспетчерская служба — понятие для нас не очень знакомое, ведь жильцы обычно взаимодействуют с аварийной службой своей компании), у дворника, рабочих, проживающих в этих домах. О том, где находятся ключи, делается запись на дверях подвала.
Однако что такое «близлежащая квартира»? Есть жилые дома, где на первом этаже жилых квартир нет: они либо вообще не предусмотрены проектом или переведены в нежилые помещения, и выхода в подъезд из них нет. А если квартиры есть, то какая из них подходит под это определение? «В такой ситуации управляющей организации и жителям дома нужно ориентироваться на здравый смысл и на судебную практику, — отметил юрист компании «МКДЭКСПЕРТ» Алик Зеленков на сайте «Росквартал». — Вряд ли возникнет ситуация, когда два собственника первого этажа будут спорить, кому из них сделать подобную связку».
«Судебная практика по вопросу выдачи собственникам ключей от подвала в основном сводится к спорам между старшими по дому и управляющими организациями, причём чаще всего суды решают такие дела в пользу УО», — говорится в публикации на эту тему на портале «Росквартал».
Есть несколько примеров — в том числе в нашем регионе. В Кемерове собственники помещений на общем собрании избрали совет МКД. Члены совета направили в управляющую организацию письмо с запросом о выдаче им дубликатов ключей от всех общих помещений дома. Компания отказалась, сославшись на технику безопасности при эксплуатации МКД. Совет дома обратился в суд, но решением Заводского районного суда Кемерова от 2016 года им было отказано в удовлетворении требований. Потому что председатель совета МКД не входил в перечень лиц, имеющих право на хранение ключей от подвала, так как проживал на среднем этаже, а не в близлежащей к подвальному помещению квартире. «Из этого следует, что под «близлежащей» не подразумевается квартира, находящаяся на втором, третьем и дальнейших этажах, — приводит портал комментарий эксперта Зеленкова. — И то, что лицо является членом совета дома, не наделяет его правом на получение дубликата ключей».
Определением Свердловского областного суда по делу 2013 года председателю совета дома также было отказано в передаче ключей от чердака и подвала, которые он хотел иметь, чтобы контролировать действия подрядчиков и следить за ремонтом дома. Отказав, суд пояснил, что даже решение общего собрания собственников по вопросу передачи ключей председателю не обязывает управляющую организацию это сделать: вопрос урегулирован Правилами № 170, а истец не является жителем близлежащей квартиры. Помимо этого суд сослался на тот факт, что в деле нет доказательств непредоставления совету дома доступа в помещения для контроля со стороны управляющей компании, значит, компания не препятствует им при проверке качества выполнения работ.
Зато городской суд в Сызрани в 2018 году вынес решение в пользу жителя дома и обязал управляющую компанию выдать ему дубликат ключей. Правда, квартира жильца находилась на первом этаже и потому являлась «близлежащей».
Словом, если председатель совета МКД или кто-то из его членов не живет на первом этаже (или втором за неимением квартир на первом), то и получить ключ от подвала в свое распоряжение он не может. Таковы правила.
Управдомы-теоретики считают, что есть и третья проблема — кто будет нести расходы по изготовлению дубликатов ключей? «Это может быть управляющая организация или ТСЖ, но непонятны основания таких трат», — размышляют эксперты. Если дубликат изготавливается из средств на содержание жилья, то для изготовления связки ключей надо созвать общее собрание собственников и утвердить соответствующее решение, заодно решив, кому из жильцов первого этажа будет передан на хранение запасной ключ. Наконец, это может сделать сам собственник за счет личных средств. Тогда все просто. Если только этот собственник захочет выложить деньги из собственного кармана. Ведь формально у него с этим ключом не появляется право ходить в подвал, когда ему захочется, и делать там всё, что он пожелает. Хранение ключа — всего лишь «общественная нагрузка». Вряд ли кто пожелает еще и оплатить его изготовление.
Надо отметить, что в комментариях к публикации на тему ключей от подвала на интернет-портале «Росквартал» разгорелись страсти — и полемика продолжается. А казалось бы, проблема не стоит выеденного яйца? Это в очередной раз подтверждает, что в сфере ЖКХ нет абсолютно понятных и простых тем.