Эта крыша – кого надо крыша

На днях в Интернете попались забавные видеокадры: житель Самарканда расширил свой балкон так, что в нём поместилась кухня, ванная комната и туалет! Всё довольно скромных размеров, но всё же вполне комфортно. Это, будем считать, ещё один вариант толкования понятия “удобства на улице”. То есть не совсем на улице, но по документам именно так. Ведь дополнительная площадь взялась практически “из воздуха”.
Не знаю, как в Узбекистане (всётаки Восток — дело тонкое!), а у нас такие “фокусы” с добавлением себе жилплощади не проходят: будь этот дом на просторах Российской Федерации, ни один суд не узаконил бы подобное переустройство. Впрочем, всё зависит от проекта. Хотя сомневаюсь, что в России этот проект кто-нибудь мог бы согласовать. И не такие “перестройки” заставляли разбирать.
А бывают случаи, когда владельцы пристроенного к жилому зданию помещения уверены, что их владения должны обслуживаться на тех же основаниях, что и многоквартирный дом. Допустим, у этой пристройки и МКД общая крыша. Стало быть, её латать тоже должна управляющая компания? И следует включать в состав общего имущества, чтобы проводить капитальный ремонт?
По этому поводу Минстрой РФ выпустил письмо (№ 55262ДН/04 от 7 сентября 2026 года) с разъяснением, какую крышу считать общедомовым имуществом, а какую — нет.
Прежде всего, как разъяснил Департамент развития жилищно-коммунального хозяйства Минстроя, следует руководствоваться Жилищным кодексом РФ: в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 36 ЖК, собственникам помещений в МКД принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование, находящееся в доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (за исключением сетей, необходимых для оказания услуг связи собственникам и нанимателям помещений). Также подпункт “б” пункта 2 Постановления Правительства РФ № 491 от 13 августа 2006 года (Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме) говорит, что в состав общего имущества включаются в том числе крыши.
“Таким образом, жилищным законодательством императивно установлено, что крыша входит в состав общего имущества многоквартирного дома, — разъясняет ведомство. — Указанное регулирование распространяется в том числе на крыши пристроенных и встроенно-пристроенных помещений, являющихся составными частями многоквартирного дома”.
Однако если к многоквартирному дому пристроено нежилое здание, оборудованное индивидуальными инженерными системами и имеющее отдельный адрес, то многоквартирный дом и это здание являются самостоятельными объектами капитального строительства. В этом случае крыша такого здания является собственностью владельца строения и не входит в состав общего имущества многоквартирного дома: “Таким образом, при определении, является ли крыша общим имуществом многоквартирного дома или относится к отдельному объекту капитального строительства, необходимо руководствоваться соответствующей проектной документацией”.
Иными словами, прежде чем требовать обслуживания и ремонта “общей” крыши, следует заглянуть в проект здания и поинтересоваться, относится ли ваша кровля к общему имуществу дома. Если да, все эти работы можно проводить за счёт МКД. И, к слову, стоит помнить, что собственник такого помещения должен участвовать в расходах по содержанию имущества всего дома. А если нет, ремонтируйте сами и к чужой крыше не “примазывайтесь”!
И ещё одно любопытное разъяснение “в тему” разместил Минстрой в сентябре: письмо (№ 2048-ПОС/04 от 9 сентября 2026 года) по поводу обязанности управляющих организаций обеспечивать надлежащее содержание общего имущества МКД в соответствии с требованиями законодательства. В том числе в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, о техническом регулировании, пожарной безопасности, защите прав потребителей.
Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме (то же Постановление № 491) говорят, что существует установленный Правительством РФ минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме: думаю, это для наших читателей не новость. Например, в этот перечень включены работы, выполняемые в целях надлежащего содержания фасадов многоквартирных домов, в том числе контроль состояния и восстановление плотности притворов входных дверей, самозакрывающихся устройств (доводчики, пружины), ограничителей хода дверей (остановы). А также проверку целостности дверных заполнений, плотности притворов, механической прочности и работоспособности фурнитуры элементов дверных заполнений в помещениях, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме.
При этом, согласно пункту 18 Постановления № 491, текущий ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания собственников помещений для предупреждения преждевременного износа и поддержания эксплуатационных показателей и работоспособности, устранения повреждений и неисправностей общего имущества или его отдельных элементов (без замены ограждающих несущих конструкций, лифтов).
Так всё-таки — работы по ремонту входных дверей являются обязательными или их следует включать в список работ по текущему ремонту, которые планируются на год? А если эти услуги не фигурируют в договоре управления, то их следует оплачивать отдельно? Но есть и другие работы, обязательные для функционирования дома и безопасности его жителей. Они тоже обязательны?
“Работы по текущему ремонту — это работы разового характера, выполняемые в определённые сроки в отношении определённого элемента общего имущества, технические характеристики которого необходимо восстановить, — поясняет Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства. — Таким образом, в состав работ по текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме могут быть включены работы по восстановлению технических характеристик входных дверей, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме. Указанные работы выполняются в соответствии с положениями ЖК РФ, Правил № 491 и минимального перечня”.
Растолкуем поподробнее. Жилищный кодекс (часть 2.3 статьи 161) предусматривает ответственность УК перед собственниками помещений в доме за оказание всех услуг, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества, и их качество должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленным правилам. Правила содержания общего имущества (Постановление № 491, подпункт “е” пункта 11) уточняют, что содержание общего имущества включает в себя в том числе меры пожарной безопасности.
А пунктом 20 минимального перечня определено, что для надлежащего содержания электрооборудования, радио- и телекоммуникационного оборудования в МКД следует проводить техническое обслуживание и ремонт силовых и осветительных установок, электрических установок систем дымоудаления, систем автоматической пожарной сигнализации, внутреннего противопожарного водопровода, лифтов, очистку клемм и соединений в групповых щитках и распределительных шкафах, наладку электрооборудования и так далее. И все эти работы включены в состав работ по содержанию общего имущества, с включением расходов на их проведение в состав платы за содержание.
Но главный вывод следует далее: “Кроме того, согласно правовой позиции, изложенной в определении Верховного суда Российской Федерации от 09.06.2020 № 308ЭС209502, круг обязанностей управляющей организации не освобождает её от соблюдения общеобязательных требований, которые, в соответствии с положениями действующего законодательства, направлены на надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия, и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение общего собрания собственников помещений в доме”.
Вот, собственно, и “мораль”! Даже если в договор управления не включены какие-то работы, отсутствие их упоминания в договоре или отдельном решении общего собрания собственников само по себе не освобождает управляющую компанию от выполнения обязательных требований: к примеру, содержания и ремонта входных дверей, оконных и дверных заполнений, систем пожарной безопасности, аварийного освещения, противопожарного водоснабжения и других элементов общего имущества. Заключая договор управления, компания по определению берёт на себя ответственность перед собственниками за оказание всех услуг и обеспечение надлежащего содержания общего имущества.
К примеру, есть правила противопожарного режима, и их следует соблюдать. Но как эти правила согласуются с правилами содержания общего имущества, Минстрой разъяснять почему-то не хочет и отправляет с вопросами в МЧС. И вообще, в каждом письме ссылается на то, что его разъяснения не содержат правовых норм и являются позицией Минстроя России, а потому не могут рассматриваться в качестве общеобязательных государственных предписаний постоянного или временного характера.
Так что управляющая компания вполне может послать подальше все письма Минстроя, если собственники потребуют от неё в обязательном порядке смонтировать систему дымоудаления во всех подъездах дома. Кстати, это вещь не просто полезная, а жизненно важная. И, возможно, на неё стоит раскошелиться. Но это уже совсем другая история.