Без чётких границ

Когда-то, ещё в 90-х годах прошлого столетия, новокузнечане (да и жители других городов) стали благоустраивать свои жилища — путём остекления балконов и лоджий. Жить на таком балконе нельзя, конечно, — холодно, но сажи и пыли с дороги летит меньше, да и в квартире ощутимо теплее. Но прошло три десятка лет, и гражданам представили требование: балконы “расстеклить”, а иначе будут штрафовать…
Было это ещё в 2021 году. Минстрой РФ издал новый приказ (от 14 мая 2021 года № 292/пр) “Об утверждении правил пользования жилыми помещениями”, который должен был вступить в силу (и вступил) с 1 марта 2022 года. Этот документ вызвал массу вопросов, а появившиеся в Интернете публикации о том, что остекление балконов и лоджий будут запрещать, а за нарушение запрета — штрафовать, стали поводом для настоящей паники. И хотя в обновлённых правилах не было прямого указания на балконы, после поднявшегося шума министерство опубликовало разъяснения. И подтвердило, что в новых правилах пользования жилыми помещениями нет никаких новшеств в отношении остекления лоджий и балконов, а все ранее принятые правила действительны по-прежнему.
“Ключевым отличием нового документа… является то, что, согласно документу, требования к пользованию жилыми помещениями предъявляются не только к гражданам, но и к юридическим лицам, которые являются собственниками помещений, — сказано в информации Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ пятилетней давности. — Согласно действующему федеральному законодательству (Жилищному кодексу, Правилам содержания общего имущества в многоквартирном доме, Гражданскому кодексу), к общему имуществу в многоквартирном доме относятся только балконные плиты. Поэтому парапет и козырёк балкона, балконные двери и проемы, окна — всё это относится к личному имуществу, содержание которого осуществляет собственник самостоятельно. Так, граждане вправе заменять окна и балконные двери с низкой энергоэффективностью на окна и балконные двери с улучшенными такими качествами, утеплять стены разрешёнными материалами, а также устанавливать на лоджиях и балконах дополнительное остекление.
Однако внешний вид дома, в том числе остекление фасадов, может регулироваться муниципальными правовыми актами и законами субъекта Российской Федерации. Санкции за их нарушение, если такие акты были приняты, также устанавливаются на местном и региональном уровнях. Поэтому перед выполнением работ по остеклению необходимо ознакомиться с правилами благоустройства, утверждёнными в регионе и городе проживания.
Таким образом, штрафы за остеклённые балконы не являются нововведением, они существовали и прежде. Надзорные органы имеют право и сейчас применять штрафные санкции при нарушении правил перепланировки и переустройства, а также региональных правил благоустройства, если они содержат требования к внешнему виду зданий”.
Казалось бы, можно расслабиться и успокоиться, по крайней мере тем, кто застеклил лоджии давно или даже купил квартиру в таком виде. (Ведь если считать остекление балкона переустройством, то его должны были как-то узаконить.)
Однако не всё так просто, как кажется, и к обращению с таким важным атрибутом современного жилья, как балкон или лоджия, есть некоторые требования. На них как раз указывает Минстрой в своём информационном письме.
Тонкость в том, что к общедомовому имуществу относится только балконная плита. А то, что внутри балкона или лоджии — само пространство, — к нему не относится. И собственник, производя остекление балкона, не только предохраняет от повреждения своё имущество (включая балконные двери и окна, которые могут разрушаться под воздействием осадков и ветра), но и общедомовое. Плита, надёжно защищённая пластиком, алюминиевым профилем или деревом, меньше подвержена разрушению. Это если рассуждать логически. Сколько мы видели в Новокузнецке балконов, на которые страшно выходить!
И Верховный суд РФ постановил, что само помещение лоджии (или балкона) не является общедомовым имуществом, так как лоджия (балкон) предназначена для обслуживания не более одной квартиры (определение ВС РФ № 19-КГ18-9 от 3 июля 2018 года). Так что собственник квартиры в своём помещении может производить некоторые работы, лишь бы это не нарушало права соседей, не правда ли?
Однако есть судебная практика, когда граждан заставляли через суд и исполнительное производство “расстеклить” балкон. В 2020 году Восьмой кассационный суд общей юрисдикции (Кемеровская область) поддержал нижестоящие судебные инстанции, удовлетворившие исковые требования одной из кемеровских управляющих компаний — обязать собственника привести балкон в прежнее состояние, убрав остекление и демонтировав дополнительный козырёк. Позиция компании — остекление балкона создаёт нагрузку на балконную плиту, что несёт риск причинения ущерба здоровью и имуществу как самого собственника, так и другим жителям, если плита разрушится.
В марте 2022 года Заводской районный суд также встал на сторону управляющей организации, согласившись с её доводами: мол, Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утверждённые Постановлением Госстроя РФ № 170 от 27 сентября 2003 года, говорят, что наниматель, допустивший самовольное переустройство жилого и подсобного помещений, переоборудование балконов и лоджий, перестановку либо установку дополнительного санитарно-технического и иного оборудования, обязан привести это помещение в прежнее состояние. И семью, которая владеет квартирой с застеклённым балконом, заставили остекление снять. Но до этого основательно “помучали” штрафами за неисполнение решения суда. Апелляцию собственники подавать не стали. Зато другой ответчик, которого также вынуждают через суд “раздеть” балкон, с таким вердиктом не согласился и решил добиваться пересмотра дела. Хотя бы потому, что компания действовала избирательно, вынуждая демонтировать остекление далеко не во всех домах, которые обслуживает.
“На самом деле проблема эта надуманная, потому как балконы, к которым цепляется УК, ничем не отличаются от других, — пишут собственники. — Например, наш балкон застеклён ещё в 2004 году (что подтверждается справкой от старшей дома). За время своего существования не произошло ни одного инцидента с ним, не было ни одного пострадавшего, ни одной жалобы от кого-либо. Наш дом стоит на второй линии, в нём нет никаких организаций, а непосредственно под балконом находятся кусты сирени. Всего в доме застеклено 75% балконов. И все претензии компании сводятся к одной фразе: “Мы так решили, мы так хотим”. А слова управляющего просто убили: “Попользовались 20 лет — и хватит”. Как будто есть какие-то нормативы пользования балконом. Кстати, в сентябре 2025 года в нашем доме провели собрание собственников, на котором было узаконено остекление балконов в нашем доме”.
Ситуация неоднозначная. Потому что нет чётких границ, кому можно стеклить балконы, а кому нет, когда следует демонтировать остекление (а с ним и утепление), а когда оно допустимо. В российском жилищном законодательстве ещё много таких недостатков, что позволяет по-разному трактовать его управляющим компаниям, судам и даже Минстрою. Сейчас дома строят сразу с застеклёнными лоджиями, но строений советского периода с открытыми всем ветрам балконами гораздо больше…