А вы из какого большинства?

Решения, касающиеся вопросов распоряжения общим имуществом многоквартирного дома, принимаются общим собранием собственников или, в зависимости от формы управления, членов ТСЖ. Это норма, установленная жилищным законодательством: когда-то было принято за основу, что таким демократическим путём можно управлять жилфондом. И хотя при этом до сих пор непонятно, как формируется ответственность за сохранность дома в целом (скажем, если, не приведи Господь, он разрушится), голосовать за все актуальные решения по управлению жильём предоставляется именно жильцам.
Однако для многих остаются неведомыми такие тонкости, как количество голосов, необходимых для принятия решения. Казалось бы, всё просто: поставил “галочку” в графе напротив своей фамилии или квартиры — проголосовал. Если голосующих “за” — больше половины, значит, решение принято. Но есть важные особенности, которые стоит знать.
Недавно Минстрой РФ, регулярно разъясняющий вопросы толкования законодательства (без этого никак — уж очень мудрёно оно составлено!), выдал очередную “порцию” пояснений. К сожалению, они такие же сложные для восприятия обычного человека, так что приходится их “расшифровывать”, переводя на понятный язык.
Итак, существует не только просто большинство, а также абсолютное или квалифицированное большинство. В чём разница?
Статья 46 (часть 1) Жилищного кодекса РФ говорит, что решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (МКД) по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов, принимающих участие в этом собрании. Так, простого большинства достаточно для принятия решений, которые не затрагивают имущественные права обладателей и относятся к текущему обслуживанию дома. Например, если надо выбрать совет МКД, решить технические вопросы при проведении собрания (способ уведомления, приёма бюллетеней). Главное, чтобы был кворум.
Но есть исключения. Например, для принятия решений о выборе способа формирования фонда капитального ремонта, выборе человека, уполномоченного на открытие специального счёта в банке и совершение операций с деньгами, аккумулирующимися на спецсчёте, нужно более 50% голосов от общего числа голосов всех собственников, не только участвующих в собрании. Такое же количество голосов требуется для выбора способа управления многоквартирным домом, для наделения совета многоквартирного дома полномочиями на принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме и для выбора управляющей организации. При голосовании по вопросам, которые могут влиять на перспективы управления домом или тарифы на расходы собственников, не имеет значения, сколько человек присутствует на собрании. Гораздо важнее, сколько у них голосов относительно общего количества по дому. Ведь мы голосуем квадратными метрами — своей долей в праве собственности, так что мнение одинокого владельца трёхкомнатной квартиры будет весомее мнения двух человек, имеющих в собственности “однушку”.
В случаях, если в повестке собрания стоят вопросы о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозпостроек и других зданий, строений, сооружений либо о переустройстве и (или) перепланировке помещения, входящего в состав общего имущества, для принятия решения нужно не менее двух третей от общего числа голосов собственников в МКД. Таким же количеством голосов принимаются решения о взносе на капитальный ремонт в части превышения установленного минимального размера, о получении кредита или займа на капремонт и предоставлении поручительства и гарантий по кредиту и прочих тонкостях, связанных с использованием заёмных средств на капитальный ремонт дома. Также двумя третями от общего количества голосов требуется заручиться, если надо принять решения о проведении обследования технического состояния многоквартирного дома за счёт средств собственников, о заключении договоров на установку рекламных конструкций на фасаде или внутри дома, об использовании земельного участка и демонтаже сетей связи.
Особым образом считаются голоса по вопросу согласия на перевод жилого помещения в нежилое. Если в доме больше одного подъезда, то решение принимается большинством голосов от общего числа голосов собственников, принимающих участие в собрании, при условии, что больше отметок “за” будет у жильцов того подъезда, где расположено переводимое помещение. А если нужно включить МКД в границы территории жилой застройки, подлежащей комплексному развитию, то за это решение должны проголосовать не менее двух третей собственников (конечно, в пересчёте на площадь, которой они владеют). Чтобы исключить дом из границ застройки КРТ и проекта решения о комплексном развитии территории, то достаточно одной трети голосов.
Наконец, какие вопросы в повестке можно “утрясти” лишь при полном согласии собственников? Если требуется уменьшение имущества или присоединение части общего имущества к квартире. Допустим, вы хотите отгородить часть лестничной площадки в подъезде и присоединить этот тамбур к своему жилищу или оборудовать под кладовку чердак. Тогда придётся заручиться согласием всех соседей. Оно потребуется и при изменении или расторжении договора о предоставлении коммунальных услуг либо договора на оказание услуг с региональным оператором по обращению с твёрдыми коммунальными отходами.
Словом, количество необходимых для принятия решения голосов зависит от вопроса, поставленного на голосование.
Простое большинство — это большинство голосов от общего числа голосов собственников помещений, принимающих участие в собрании. Абсолютное большинство — более 50% процентов голосов всех собственников помещений в доме. Квалифицированное большинство — не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в МКД.
Думаю, эта информация пригодится в случае, если есть сомнения в правильности подсчёта голосов при проведении собрания. Более того, если ошибка может повлиять на дальнейшие действия по эффективному управлению домом. Минстрой в своём письме также уточняет, что “действующим законодательством не установлены отдельные требования к количеству голосов, необходимых для принятия решения об установлении размера платы за содержание жилого помещения”. И решение по этому вопросу в повестке принимается простым большинством, то есть не менее 50% от голосов участвующих в собрании собственников.
Отметим, что подробно ознакомиться с информацией о вопросах и количестве голосов можно в статьях 36, 40, 44, 46, 157_2 Жилищного кодекса РФ.