Во всём виноват старший дома

Два интересных случая были описаны в нашей газете (“Обиделись…”, “Кузнецкий рабочий” № 64 от 22 августа 2025 года): “Государственная жилищная инспекция Кузбасса разместила на своём официальном сайте сообщение о проведённой проверке работы двух управляющих компаний в Новокузнецке. Проверка была инициирована по жалобам, поступающим от жителей”. В одном случае был подтоплен подвал, ступеньки разрушены, трещины фасада. В другом — не скашивалась трава на территории и в плохом состоянии был подъезд. Одну из компаний Государственная жилищная компания ранее уже штрафовала, думаю, и тут штрафы не за горами. Прочитав эту информацию, я сразу сделал вывод, что здесь виноваты не управляющие компании, а председатели советов домов, в просторечии — старшие домов.
Чтобы у читателей не возникла иллюзия, что автор — работник управляющей компании, заявляю, что никогда в управляющих компаниях не работал, зато имею стаж работы старшим дома более десяти лет. И вот с высоты своего десятилетнего опыта повторяю, что здесь во всем виноваты старшие домов. А теперь, как говорит один известный телеведущий, “давайте разбираться”. Юридическая основа для нас — это Жилищный кодекс Российской Федерации и Гражданский кодекс Российской Федерации. Я не буду заморачивать вам головы цитатами из этих документов, а сразу пишу выводы из них:
1. Согласно Жилищному кодексу, управляет домом, то есть отвечает за дом, общее собрание собственников, иными словами, сами жители. К сожалению, и в Жилищном кодексе, и в жизни сложилась подмена понятий. Управляют домом жители — “статья 44 ЖК РФ”, а подрядная организация, которая “за плату обязуется выполнять работы и оказывать услуги по надлежащему содержанию и текущему ремонту дома” — “статья 162 ЖК РФ”, — названа управляющей. Такой вот парадокс.
2. Итак, жители выбирают для обслуживания и ремонта дома подрядную организацию, по иронии судьбы названную управляющей.
3. С управляющей организацией (понимай, подрядной) заключается договор, в котором записаны права и обязанности сторон.
4. Взаимоотношения между жителями и “управляющей организацией” регулируются не только Жилищным, но и Гражданским кодексом Российской Федерации. Что из него следует? Что “управляющая компания” — всего-навсего обыкновенная подрядная организация, а жители дома — заказчики. В бытовом плане это если у вас сломалась стиральная машина и вы вызвали мастера. Мастер по ремонту и управляющая компания для закона — понятия одного порядка. К сожалению, у нас существует в сознании при обращении с УК феномен просителя: “Мы рады, что компания пошла нам навстречу”. На заре моей карьеры старшего дома зашёл я как-то в среду в компанию. И вот мне говорят, что у них сегодня неприёмный день. Пришлось объяснить, что я не проситель и пришёл не на приём. Что я полномочный представитель собственников МКД, заказчиков, между прочим, которые их наняли и платят им деньги, чтоб они могли кушать хлеб, да ещё, возможно, и с маслом. Я пришёл решать вопросы по содержанию дома и отношение ко мне должно быть соответствующее.
5. Собственники на своём собрании поручили старшему дома в период между собраниями решать все вопросы по содержанию и текущему ремонту дома и контролировать выполнение их решений. А Жилищный кодекс РФ наделил старшего дома правом подписывать акты выполненных работ.
По сути дела, жители не должны жаловаться в УК на невыполнение общедомовых работ и тем более писать жалобы в Жилищную инспекцию. Это старший дома всё должен держать под контролем, это его прямая обязанность. Это он должен заставить УК работать. И рычаги для этого у него есть. При существующей в деловом мире практике деньги выплачиваются только после подписания акта выполненных работ. В нашем случае, прежде всего, это месячные акты выполненных работ. Здесь есть такой нюанс. Акт выполненных работ старший дома должен в любом случае подписать. Если он в течение 10-ти дней после получения акта не подпишет, то работы автоматически считаются принятыми. Поэтому, если есть какие-то возражения, подписать его, указав в акте, что подписаны такие-то и такие-то позиции акта, а не все.
Разобравшись в правах и обязанностях старшего дома, посмотрим, как же эти дома докатились до жизни такой. Несвоевременный покос травы. Здесь не только эстетика. Есть люди, у которых аллергия на траву (в моей практике был реальный случай). Старший дома заранее должен дать заявку, а в нашем случае, наверное, пустил на самотёк. Так что наверняка это его “косяк”. А если не сделали, то, когда старшему дома предъявят для подписания месячный акт выполненных работ, написать на акте: “Позицию “содержание общедомовой территории” не оплачивать”. Когда УК не будет получать незаработанные деньги, это срабатывает.
Ну а разрушение ступенек, трещины фасада, ремонт подъездов — это, к бабке не ходи, вина старшего дома. Что, ступеньки внезапно разрушились, краска со стены в подъезде в одну ночь осыпалась? Значит, старший вообще за домом не следит, недобросовестно относится к своим обязанностям и не включил их в план работ по текущему ремонту. Если у вас сломалась стиральная машина и вы не вызываете мастера, кого вы будете винить, что стиралка не работает, мастера? Себя, конечно. А у нас всегда валят на управляющую компанию. А она здесь причём? Может быть, у дома нет денег на ремонт. Ну тогда надо так и объяснить жителям, а не доводить дело до жалоб. Значит, у старшего нет контакта с жителями, что тоже его не красит. Жители его выбрали, значит, все общедомовые проблемы и вопросы должны замыкаться на нём. По моим понятиям, старший многоквартирного дома, как старший в семье. Деловой, рачительный хозяин. А если денег у дома нет, значит, старший дома плохой хозяин. Значит, нужно такой тариф на текущий ремонт принимать, чтоб хватило на первоочередные работы, ну и чтоб деньги оставались на непредвиденные расходы. Опять же, тариф на ремонт устанавливают жители. Естественно, с подачи старшего дома.
Можете сказать, что говорим, а всё равно не делают. Есть такое понятие в психологии: с вами обращаются так, как вы это разрешаете. Сказать можно один раз. Далее пишете жалобу директору с заголовком: “Вами нарушаются условия Договора…” Далее в месячном акте выполненных работ… В связи с ненадлежащим содержанием дома плата за управление домом не подлежит удовлетворению. А если компания ваше решение проигнорирует и деньги с лицевого счёта спишет, то тем самым компания, сняв с вашего лицевого счета незаработанные денежные средства, неосновательно обогатится. И в соответствии со статьей 1102 главы 60 Гражданского кодекса Российской Федерации обязана вернуть. Добровольно не хочет — в суд. Конечно, это все канительно и тяжело. А никто и не говорит, что быть старшим — это легко.
А истина проста: хороший хозяин дома — хороший дом. Хороший старший дома — хороший ухоженный многоквартирный дом. И его жители будут смотреть футбол или слезливые мелодрамы, а не писать жалобы. А управляющая компания… Что управляющая компания? Она должна и будет делать то, что решат жители. Нужно только захотеть. Старшему дома.
Владилен Ёлгин.