Почему я не люблю ипотеку
Коллеги хорошо знают моё критичное отношение к ипотечному кредитованию. Не отрицательное — как же иначе без кредита приобрести жильё, а критичное. Для заёмщиков это большая долговая нагрузка на много лет. Часто ипотечный кредит оформляется на пределе возможностей семьи обслуживать долг: ежемесячный аннуитетный платёж составляет сумму, равную сумме, остающейся в распоряжении семьи после вычитания прожиточного минимума на всех членов семьи.
Аннуитет представляет собой платёж, рассчитанный таким образом, что с учётом процентной ставки на выданный кредит и срока кредита ежемесячная сумма платежа постоянная на протяжении всего срока кредита. Каждый месяц платите одну и ту же сумму. Это значит, что без увеличения дохода нет места ещё одному члену семьи, как бы этого не хотелось. Это значит, что увеличение семейных расходов, даже в связи с ростом цен в рамках “прожиточного минимума”, уменьшает свободные средства для оплаты по кредиту на протяжении всего его срока. И любые незапланированные расходы рождают главный вопрос: “А как мы заплатим в банк по кредиту?” Это неприятности на стороне заёмщиков.
Со стороны банка тоже вижу больше риска, чем преимуществ. Выдавать кредиты на длительный срок под низкую ставку — так себе бизнес. Особенно в наше непредсказуемое время, в которое “чёрные лебеди” перестали улетать, а поселились неподалёку, как утки на Абушке. В портфелях банков есть ещё ипотечные кредиты, которые выдавались под 8% годовых и ниже. Снизить ставку физическому лицу в одностороннем порядке невозможно, поэтому приходится тянуть эти кредиты, занимая деньги у населения значительно дороже. Да и возвращать ипотечные кредиты — не самое приятное занятие. Не люблю я ипотеку ещё и потому, что, задумываясь как инструмент финансирования строительства, она стала больше инструментом повышения цен.
Пожалуй, ничто так ярко не демонстрирует усилия Банка России по достижению показателей инфляции инструментами регуляторной политики, как пример с развитием ипотечного кредитования. Критикуемые со всех сторон в средствах массовой информации должностные лица Банка России регулярно и настойчиво объясняют свои решения в области денежно-кредитной политики, самыми заметными из которых стали решения Совета Банка России по ключевой ставке. За неделю-две до этого планируемого события все новостные ленты электронных и печатных средств информации, как правило, “непечатно” высказываются о будущем решении ЦБ. Именно так: сами строят прогноз и сами его критикуют. Потом критикуют ЦБ опять в том, что “прогноз аналитиков не сбылся”. А сразу после решения о ставке глава ЦБ Эльвира Набиуллина вместе со своим заместителем Алексеем Заботкиным объясняют факторы, определяющие принятое решение.
Факторов много: бюджетное финансирование, цена на нефть, бензиновый кризис, плодоовощная продукция, изменения налоговых условий для бизнеса, кадровый дефицит… Много факторов, о которых мы даже и не слышим регулярно. А у Банка России нет инструментов увеличить предложение товаров и услуг и удовлетворить спрос. ЦБ может только влиять на сам спрос, снижая его или повышая. Увеличить денежную эмиссию и кредит или уменьшить её. Если денег становится больше, больше становится и спрос на товары и услуги. Если денег, в том числе кредитных, становится меньше, то и возможности платёжеспособного спроса снижаются. Покупателей нет, и это снижает аппетиты продавцов. А если мы поддерживаем деньгами или более мягкими условиями какую-то отрасль, то цены в этом секторе неизбежно вырастут.
А что ж не так с ипотекой? Начнём, как нас учили, с первоисточников.
Указом Президента Российской Федерации от 21.07.2020 года № 474 “О национальных целях развития Российской Федерации на период до 2030 года” одной из целей национального развития обозначена “комфортная и безопасная среда для жизни”.
В рамках этой цели определены следующие показатели: улучшение жилищных условий не менее 5-ти миллионов семей ежегодно и увеличение объёма жилищного строительства не менее чем до 120-ти миллионов квадратных метров в год. Под реализацию этих задач были выделены соответствующие ресурсы, расширяющие возможности льготного ипотечного кредитования.
Надо вспомнить и тот период, в который принималась Программа национальных целей развития. Текущие события уже понемногу стирают в памяти экономический шок периода пандемии COVID19. Но льготная ипотека, применяемая для реализации задачи улучшения жилищных условий для пяти миллионов семей, была предложена именно в то время, когда экономика резко затормозилась. Была уверенность, что через повышение спроса на жильё, увеличение жилищного строительства удастся оживить и другие смежные отрасли экономики. Были запущены программы “Семейная ипотека”, “Военная ипотека”, “ИТ-ипотека” со ставками от 6,5% на готовое жильё в новостройке. Намерения благие, и эта программа позволила приобрести жильё большому количеству семей. Но возросший спрос, при поддержке бюджетных денег, привёл к росту цен на “первичку”. Не просто на всё жильё, а именно на то, по которому можно было получить льготный кредит, на строительство и уже построенное новое жильё. И рост цен на это жильё опередил рост доходов россиян. А разница между “первичкой” и “вторичкой” в ряде регионов составила более 40%! Уже в конце 2023 года представители Банка России били тревогу: “Мы видим, что цены на жильё в новостройках с 2020 года выросли на 80%, на вторичное жилье — на 51%. Причём цены на жильё поднялись сильнее, чем доходы населения за то же время. Около 90% ипотеки в сегменте первичного жилья выдаётся по госпрограммам. Так быть не должно, и надо продолжить постепенный выход из этой истории. Ведь до 2020 года, то есть до старта массовой льготной ипотеки, доля господдержки в выдачах не превышала 20%”, — заявил директор Департамента банковского регулирования и аналитики Банка России Александр Данилов.
Вот оно, влияние на спрос. Предоставили финансирование для приобретения первичного жилья — и цены взлетели! Быстрее роста доходов и возможностей предложения. Ипотечные программы, запущенные для достижения национальных целей, сделали жильё недоступным! Коэффициент доступности жилья (КДЖ), определяющийся отношением рыночной стоимости жилья к доходам населения, вырос за время действия Программы льгот.
Да, в разных регионах России разные доходы и стоимость метров. Поэтому в каждом регионе свой КДЖ. В Кузбассе КДЖ — квартиры 60 квадратных метров для семьи из трёх человек — в среднем составляет 4,1 года. А в 2025 году кузбассовцу для покупки жилья хватило бы 3,7 года. Кузбасс ещё хорошо выглядит на фоне остальных 89-ти регионов — на 21-м месте. Некогда копить — пожалуйте в Мурманскую область. Или в Тыву. За два с небольшим года накопите. Это если не пить, не есть. А в Мурманске всё же придётся что-то покупать для жизни, да и в Тыве, наверное, тоже, увеличивая таким образом срок до новоселья. Поэтому этот показатель КЖД достаточно условный. Крымчанам, к слову сказать, придётся копить из своих доходов 13 лет, чтобы купить те же 60 “квадратов”. Ну а если стоимость жилья в московской новостройке пересчитать на среднюю зарплату, скажем, в Ингушетии, так это вообще космос. По информации ТАСС, стоимость такой квартиры в Москве составляет 47,4 миллиона рублей, увеличившись за год на 35,2%! А зарплата в Ингушетии — 47,6 тысячи рублей. Заметили отношение? Почти один к одному! В общем, “средний ингуш” должен копить 1000 месяцев на новостройку в Москве. 55 лет! Магические цифры! Как удаётся многочисленной армии “азия-арбайтеров” проживать в Москве — для меня загадка. Как и для директора Департамента банковского регулирования и аналитики Центробанка Александра Данилова, заявившего публично на форуме по недвижимости: “Я смотрю на эти объявления, смотрю на эти цены (на жильё). Я, честно говоря, в шоке, по-простому. Я не знаю, сколько надо зарабатывать, чтобы это покупать”.
Да, есть возражения о том, что высокая ключевая ставка сильно ударила по себестоимости строительства — подорожали материалы, логистика и т.п. Да, подорожали. Но какова доля повышенных затрат в стоимости жилья и какова доля повышенного спроса?
На кафедре экономики Института экономики и управления Уральского университета подсчитали, что рост цен на материалы в строительной отрасли России на 1% дают увеличение цены 1 среднероссийского квадратного метра жилья на 450 рублей. При увеличении ключевой ставки Банка России на 1% средняя стоимость 1 квадратного метра общей площади квартир на первичном рынке повышается на 1070 рублей. А увеличение ставки по ипотеке на 1% даёт снижение цены того же среднероссийского квадратного метра на 3270 рублей. При этом, безусловно, влияют и другие факторы: среднедушевые доходы и предпринимательская уверенность в строительной отрасли.
Такой вот парадокс: снижение ставки по ипотеке делает саму ипотеку невозможной. Точнее, стоимость жилья в таком случае увеличивается сильнее, что исключает из процесса реально нуждающиеся семьи с детьми, у которых свободный доход на семью не позволяет не то что оплачивать кредитную задолженность, но даже накопить на первоначальный взнос. А может, и не в самом инструменте “ипотечный кредит” дело, а в его применении?
Сергей Попов,
финансовый эксперт.
