У кого деньги – у того и власть!
Подавляющая масса старших домов (по-новому — председателей советов домов) юридически и экономически безграмотна. Для них НДС, накладные расходы, отчисления в Пенсионный фонд, налог на прибыль, вмененный налог, смета — китайская грамота. Большую помощь мог бы оказать комитет ЖКХ города, подготовив небольшой справочник по формированию смет, по стоимости работ и т.п. Говорят, есть нормативы трудовых и материальных ресурсов по выполнению работ по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирных домов. Нашел такие нормативы по городу Саранску, по Москве, а вот по Новокузнецку — нет. Есть еще “Единичные расценки на работы и услуги по содержанию и текущему ремонту общего имущества”, утвержденные Моссоветом. А по Новокузнецку — нет… А есть еще Постановления Правительства № 307 (знаменитое), 354, 491, 731, есть Постановление Госстроя № 170, Федеральные законы № 123, 261, СанПиНы, СНиПы и прочее… Многие ли старшие домов видели их в натуре? Знают ли они, что там написано? Почему бы нашему комитету ЖКХ не заняться этим вопросом - не подготовить сборник документов да не выдать каждому старшему дома? А если администрацию города жаба душит, нашли бы мы из своих пенсий несколько сотен, чтобы купить подготовленные ими документы, бутылки сдали бы, что ли, в конце концов. Да и администрации города с комитетом потом было бы легче — меньше жалоб.
Вот, например, жалоба жительницы нашего города господину Смолего от 14.12.2011 года: “Я в августе 2011 года написала заявление в управляющую компанию на замену участков труб стояков холодной и горячей воды до контрольных кранов. Стояк горячей воды подтекает, образовался свищ. Мое заявление лежит уже три месяца”. Что, это входит в обязанности главы полумиллионного города — разбираться, почему в квартире не меняют стояки? И заявлений подобного рода к г-ну Смолего полторы тысячи! Понятно, что это дело аварийной службы управляющей компании. Так почему управляющая компания ведет себя так? Потому что она уверена, что жительница незнакома ни с Законом “О защите прав потребителей”, ни с постановлениями правительства. Потому что в договоре, который подписала эта жительница, не указано, какое наказание должна понести управляющая компания за это нарушение, только написано, что в случае ненадлежащего исполнения обе стороны несут ответственность, установленную законодательством РФ. И никакой конкретики. И не сможет эта жительница наказать УК, так как она не знает, как это сделать, и по судам ей некогда ходить, правды искать. Поэтому управляющие компании и не боятся ничего.
Есть сведения, что на заседании Совета народных депутатов будет рассматриваться проект нового договора между собственниками многоквартирных домов и управляющими компаниями при непосредственном способе управления, чтобы в дальнейшем рекомендовать его для подписания. Предполагаю, что проект договора готовит одна из саморегулирующихся организаций - СРО (читай: управляющих компаний). С образцом такого проекта наш дом, в частности, ознакомлен: в основном только наши обязанности и никаких прав, о контроле - ни слова, весь договор — полторы странички.
Господа депутаты городского Совета народных депутатов! При рассмотрении этого будущего проекта я прошу внести в него ряд дополнений. Прежде всего в него нужно внести пункт, который обязывает управляющую компанию беспрекословно выполнять все решения совета дома и общего собрания собственников жилья (я на триста процентов уверен, что такого пункта в представленном вам проекте нет). Ничего противозаконного в этом предложении нет. У кого деньги — у того и власть! Это общемировая практика. И об этом нужно четко писать в договоре. И, соответственно, внести пункт о наказании рублем компании за неисполнение. Если компания не согласна с наказанием, пусть подает в суд. Плату за управление домом обусловить собираемостью платежей, выполнением в срок заявок и жалоб жителей, финансовым состоянием дома. Дать право совету дома или общему собранию собственников по результатам года выплатить премию или снизить размер платы за управление домом. На промышленных предприятиях — общепринятая практика.
Внести в договор пункты о выплате неустоек собственникам дома при ненадлежащем исполнении управляющей компанией своих обязанностей. Например, при несвоевременном и некачест-венном выполнении работ компания не только за свой счет устраняет брак, но и, согласно Закону “О защите прав потребителей”, оплачивает неустойку. Причем, опять же согласно этому закону, эти неустойки выплачиваются в добровольном порядке (без суда, значит).
На сайте комитета ЖКХ нашего города была создана группа, которая разработала проект договора между управляющей компанией и собственниками дома при “прямом” управлении. Этот проект выслан в Совет народных депутатов. В нем подробно перечислены все обязанности управляющей компании по управлению домом, его содержанию и ремонту. Отдельная глава посвящена экономической ответственности управляющей компании при нарушении условий договора и размерам неустоек при различных нарушениях. Есть главы о порядке установления факта непредоставления жилищных услуг, оформления акта нарушений условий договора. В проекте, например, предлагается сократить время рассмотрения жалоб до трех дней вместо тридцати, как сейчас.
В принципе, предлагаемый проект можно легко переделать и для непосредственного управления. Достаточно только исключить из текста упоминание коммунальных услуг. Все остальное одинаково для обеих форм управления. Если не будут включены предлагаемые нами пункты, то это будет только профанация договора, и опять мы, хозяева, окажемся в той же роли несчастных просителей на паперти, а управляющие компании будут делать то, что хотят, не считаясь с нами и нам в убыток. Включение предлагаемых пунктов вернет взаимоотношения между собственниками помещений и управляющими компаниями в естественное состояние, как принято во всем цивилизованном мире.
Уважаемые депутаты городского Совета! Призывая нас голосовать за вас, вы клялись и божились, что будете работать в наших, жителей города, интересах. Наш интерес - заставить управляющие компании понять и принять, что они только подрядчики, работающие за деньги собственников помещений и в их интересах. Вы все - руководители, директора, президенты. Понравится ли вам, если подрядная организация, нанятая вами, работу которой вы оплачиваете из собственного кармана, не будет считаться с вашим мнением и будет работать в ущерб вашим интересам? А теперь поставьте себя на наше место.
По тому, какое решение вы, депутаты, примете по проектам договоров, какие проекты порекомендуете, мы будем судить, на кого вы работаете — на сотню управляющих компаний или на сотни тысяч жителей города.
М. Ларичев (карикатура,
г. Санкт-Петербург).
