Непросто, но возможно
Очевидно, разрабатывая Жилищный кодекс и предлагая различные формы управления жилым фондом, его авторы стремились учесть пожелания всех собственников жилья: условно говоря, сотрудничество с управляющей компанией — для ленивых или очень занятых людей, товарищество собственников жилья — для увлеченных коллективистов, непосредственный способ управления — для азартных индивидуалистов. Но никак не могли создатели ЖК предположить, что и этого набора россиянам будет маловато.
В Новокузнецке сам процесс выбора способа управления оказался поставлен с ног на голову. Люди думали создать ТСЖ, а им настойчиво предлагали управляющую компанию. Хотели выбрать приличную УК, а оказывались в непосредственном управлении (о чем узнавали по чистой случайности спустя несколько месяцев). С учетом того, что народ и так был несведущ в тонкостях жилищной реформы, новокузнечане совсем запутались и осознать необходимость взвешенного выбора так и не смогли. А потом некоторые формы стали трансформироваться, и для жильцов Жилищный кодекс и подавно оказался похож на филькину грамоту.
К примеру, когда управляющие компании обнаружили, что никак не справляются с платежами, которые требуют с них ресурсоснабжающие организации, то живенько стали переводить дома на непосредственное управление. Но как убедить собственников жилья, привыкших к полному обслуживанию компании, что их жизнь с переводом на “непосредственное” ничуть не изменится? Ведь с переходом к “ручному” управлению домом жильцы будут сами решать, что и как делать в доме, а управляющая компания автоматически передвинется в разряд “обслуживающих”, а стало быть, лишится ощутимой выгоды. И тогда на свет рождается агентский договор, по которому управляющая компания представляет интересы собственников, оставаясь “обслуживающей”. Заметим, что закон этого не запрещает. Но стоит помнить, что при этом обслуживающая компания за состояние общего имущества собственников жилья фактически не отвечает, с РСО никаких финансовых и организационных отношений не поддерживает. Вот такое “непосредственно посредственное” управление. Для компании удобно, а для собственников?
Чем обернется этот “эрзац-способ”, обнаружилось очень скоро. Во-первых, дома, которыми управляют сами собственники, не имеют права на федеральные средства из Фонда содействия реформированию ЖКХ, а значит, на капремонт придется собирать самим. Во-вторых, на этих собственников распространяется необходимость самостоятельно оплачивать расход ресурсов на “общедомовые нужды” — пресловутый ОДН. Как рассчитывается ОДН в Новокузнецке — это отдельная “песня”, спетая уже сотни раз. Но так управлять своей собственностью люди снова оказались не готовы.
И собственники жилья стали шарахаться от непосредственного управления, как от чумы. Что, по большому счету, было уже поздновато, ведь в городе в прошлом году в непосредственном управлении с помощью “агентов”, то есть управляющих компаний, оказалось больше тысячи домов.
Но так ли плохо непосредственное управление, как его представляют себе жильцы? В методичках, распространяемых местными властями, написано, что этот способ подходит для домов с небольшим количеством квартир — 6-8. Авторы слукавили, следовало бы уточнить: “для новых домов” или “домов после капитального ремонта”. Потому что в развалюхах, где инженерные сети ветхие, собственники этих шести-восьми квартир будут собирать средства на капремонт очень и очень долго, а федеральных денег им не видать как своих ушей.
В январе в городе впервые проходила конференция старших домов. Вопросы обсуждались разные. И когда старшая дома № 7 на проспекте Кузнецкстроевском Наталья Бакушина высказалась в пользу непосредственного управления и убедительно рассказала, что для жильцов ее дома эта форма выгодна, я была удивлена: старшие обычно жалуются на недостатки этого способа. Тем более что дом № 7 — это 16‑подъездная(!) пятиэтажка 1976 года постройки. Правда, всю прошлую осень в доме шел ремонт и рабочие до самого снега делали новую кровлю. “Откуда такие деньги на капремонт, если федеральные средства вам не положены? — поинтересовалась я у старшей дома. — Неужели собственники собрали?”
Все оказалось гораздо проще. Когда в город пришли федеральные деньги, дом был в прямом управлении ОАО “Новокузнецкая управляющая компания”.
— Сначала мы тоже были в непосредственном, но я выяснила, что под программу финансирования капремонта в этом случае мы не попадаем, и побежала к генеральному директору НУКа Евгению Белому, — рассказывает Наталья Маратовна. — У нас получалось с ним работать, хотя сначала я его буквально измором брала. Не мог принять — готова была часами ждать в приемной. И ждала. И с охраной ругалась, до драк чуть дело не доходило. Белый согласился переделать договор на прямое управление компанией, если мы соберем подписи за неделю. Представляете, 16 подъездов обойти? Я управилась. Правда, после этого в больницу попала, но федеральные деньги нам достались.
Теперь дом обслуживает другая компания — “С-Порт”. Об этом жильцы узнали меньше года назад, прочитав объявление на подъездных дверях. Бакушина тут же отправилась в “С-Порт” — на каком основании у дома новая компания? Собрания не было, договора нет. Сказали, что будут обслуживать временно. Правда, с “С-Портом” жильцы уже были знакомы, эта компания была подрядчиком при проведении ремонтных работ. Присмотрелись, оценили и решили: работать можно. Заключили договор. Но условия жесткие. Непосредственное управление так непосредственное. Какие нужны работы, решает актив — старшие подъездов и дома.
— Эта форма управления — единственная, дающая нам возможность полностью контролировать работу обслуживающей организации, — говорит Наталья Маратовна. — К тому же при непосредственном управлении мы можем решать оперативно, что нам больше всего надо. В НУКе план работы по дому был утвержден, но не был выполнен. С “С-Портом” и без всякого плана в первую очередь нужна была замена стояков отопления. И мы первым делом этим занялись. Без моего ведома в нашем доме ничего не делается. Контролировать приходится абсолютно все. Я даже подрядчиков выгнала, когда стали плохо работать. Меняли стояки с половины одиннадцатого утра и до ночи. Причем делали плохо. Жильцы жаловались — нам такая “работа” не нужна, мы за нее деньги платим!
Закон позволяет компаниям предоставлять отчет раз в год, но Бакушина получает его от “С‑Порта” ежемесячно: по ее настойчивой просьбе в договор включили это условие. Раз в квартал компания представляет финансовый отчет по дому. Причем поставить в отчет неоказанную услугу не получится — старшая дома не позволит списать деньги со счета. Сейчас заканчивается замена стояков отопления. Без сожаления “раскошелились” на установку в подъездах шумовых датчиков на включение лампочек, в подвале поменяли всю электропроводку, по желанию жильцов поставили индивидуальные электросчетчики, проверили электрощитки, чтобы не было скруток, “крадущих” энергию. Пусть сейчас это влетело в копеечку, зато потом будет экономия. При непосредственном способе управления собственникам рассчитывать больше не на кого.
— Я думаю, самое лучшее для дома — чтобы не “белое”, то есть прямое управление, и не “черное” — непосредственное, — говорит Наталья Маратовна Бакушина. — А нужно “серое”. Чтобы мы могли контролировать компанию, и в то же время, чтобы компания больше принимала участия в содержании дома. Это было бы разумно. Но если мы собственники, то почему вы не даете нам решать, как распорядиться тем же ОДН? Мы ведь согласны платить! Но в управляющих компаниях за собственников все решают. А мы и сами можем. Сейчас люди стремятся уйти от непосредственного управления. Но самое тяжелое для прямого управления и ТСЖ — отношения с ресурсоснабжающими организациями. Мы, может, и рискнули бы создать ТСЖ, но кабала монополистов — опасное дело.
Значит, можно неплохо жить и при непосредственном управлении? Только не все хотят и мало кто может. Работать надо, и не в определенные часы, а постоянно, учиться управлять, выстраивать работу с обслуживающей организацией на взаимовыгодных условиях. Непросто это, но возможно.
