Цена ипотеки
Жилищный вопрос, а главное — стоимость квадратного метра актуальны всегда. Люди планируют свою жизнь и хотят знать, как складывается положение на рынке недвижимости. Стоит ли рисковать, приобретая или продавая жилье, или, может быть, отложить решение этой проблемы до лучших времен. Об этом мы беседуем с генеральным директором ООО “ЦЕНТР НЕДВИЖИМОСТИ” Виктором Николаевичем Храмцовым.
— Виктор Николаевич, известно, что вы скрупулезно отслеживаете положение на рынке недвижимости. Как вы оцениваете его состояние и каковы ваши прогнозы?
— Основными итогами 2009 года на рынке жилья Новокузнецка можно считать беспрецедентное снижение активности рынка и стоимости квартир. Это падение, характерное для большинства регионов нашей страны, стало следствием падения рынка ипотеки в России, возникшего на фоне кризисных явлений в банковском секторе и вследствие особенностей региональных экономик. Это явление прослеживается и в нашей области, учитывая моноэкономический характер большинства городов Кузбасса.
Но, возвращаясь к Новокузнецку, вспомним, что за последние пять лет стоимость квартир выросла почти в пять раз. Высокая инфляция на рынке жилья была обусловлена именно развитием ипотеки и обеспечена кредитными ресурсами банков. В подтверждение можно привести данные по росту стоимости строительно-монтажных работ. Стоимость СМР в целом по стране за этот же период увеличилась примерно в два раза. Разница в два с половиной раза между ростом цен на жильё и на его строительство — а это сто пятьдесят процентов за пять лет — и есть “цена ипотеки”, которую мы заплатили за возможность иметь “доступное жильё”!
Беспрецедентное снижение активности рынка в 2009 году выразилось в падении количества сделок купли-продажи в 5-6 раз. Столь низкого объема продаж не наблюдалось в Новокузнецке ни в один год с начала развития рынка недвижимости. Потребность в жилье не изменилась, объём предложений остался на уровне 2008 года, но платёжеспособный спрос вернулся к уровню до ипотечного развития рынка недвижимости. Для справки напомню, что перед ростом цен, вызванным развитием ипотеки и начавшимся в конце 2003 года, инфляция на квартиры в течение примерно двух лет была умеренная, на уровне 10 процентов в год.
Характеризуя процесс снижения стоимости жилья, можно отметить, что снижение цен предложений квартир на вторичном рынке началось в ноябре 2008 года и продолжалось двенадцать месяцев. В ноябре-декабре 2008 года темпы падения были незначительными. Но с января по июнь 2009 года стоимость цен предложений снижалась в среднем на три и более процента в месяц. В июле падение стоимости составило более пяти процентов. Следующие три месяца стоимость жилья снижалась ещё примерно по два с половиной процента ежемесячно. По итогам ноября темпы снижения стоимости квартир составили уже менее половины процента, а декабрь показал повышение — около 0,2 процента. Наметившиеся через 13 месяцев после начала кризиса признаки стабилизации продолжились в январе и феврале 2010 года: плюс 0,9 процента и минус 0,8 процента в месяц соответственно.
В краткосрочной перспективе можно говорить о переходе рынка жилья в состояние колебательной стабилизации, пришедшей на смену периоду падения цен. Следует сказать, что с начала приватизации квартир — это 1992 год — мы впервые пережили ситуацию, когда рублёвые цены на жильё снижались. Напомню, что за 18 лет после становления рынка было несколько периодов роста и стабилизации цен. Эти периоды всегда определялись внешними общероссийскими факторами и внутренними региональными изменениями в экономике.
Снижение стоимости жилья в целом по городу в 2009 году составило более 28 процентов. При этом наименьшее снижение цен предложений было отмечено в Дальнем Куйбышеве (23,1 %) и в Новобайдаевке (24,8 %), а наибольшее падение стоимости жилья произошло в Орджоникидзевском районе (33,2 %). В Центральном районе стоимость квартир упала в среднем на 26 процентов, при этом однокомнатные квартиры в центре подешевели на 32,5 процента. В целом по городу больше всего подешевели именно однокомнатные квартиры — на 31,2 процента, менее всего четырехкомнатные — на 24,6.
На начало 2010 года средневзвешенная цена предложения одного квадратного метра вторичного жилья в Новокузнецке составила 26934 рубля, что соответствует уровню цен третьего квартала 2007 года.
С текущим мониторингом рынка жилья Новокузнецка можно всегда ознакомиться на нашем сайте WWW.OOOCN.RU
— Ваши прогнозы?
— В январе и феврале несколько оживился спрос во всех сегментах рынка жилой и нежилой недвижимости, что, впрочем, пока не отразилось на продажах. Начиная со второго квартала этого года, следует ожидать некоторых изменений объёма продаж.
В ближайшие два-три года, по окончании периода колебательной стабилизации, можно ожидать и роста цен на жильё темпами, сопоставимыми с темпами инфляции в строительстве (5-15 процентов в год).
— А как можно оживить рынок недвижимости?
— Основными задачами по развитию рынка жилья в нашем регионе должно быть возрождение ипотеки как источника финансирования рынков первичного и вторичного жилья и развитие экономики региона как основы обеспечения платёжеспособности заёмщиков.
Важным моментом в вопросе возрождения ипотеки, на мой взгляд, является другой, более качественный подход самих банков к ипотеке. И это уже происходит. Большинство банков перешло в вопросах выдачи ипотечных кредитов на стандарты АИЖК. Это более жесткие условия к заёмщикам, что само по себе не увеличивает доступность ипотеки, но защищает банки от недобросовестных заёмщиков. Но наиболее важным условием для возрождения ипотеки будет даже не снижение ставок по кредитам, а решение вопросов создания новых рабочих мест и повышения оплаты труда на предприятиях реального сектора экономики.
