Что оставим в наследство?
В э 55 «Кузнецкого рабочего» под заголовком «Не так просто, как кажется» были помещены письмо жителей дома э 8 на улице Грдины и комментарий к нему. В публикации шла речь о реконструкции жилых домов путем надстройки мансардных этажей. С такой идеей год назад выступили специалисты государственного проектного института «Кузбассгражданпроект». У нее, по мнению проектировщиков, много преимуществ: дом, в котором сооружается мансарда, капитально ремонтируется, а город получает дополнительное недорогое жилье.
Однако жители одного из домов, в котором предполагается сооружать дополнительный этаж, дружно выступили против эксперимента. Публикуя их письмо, редакция пригласила к разговору все заинтересованные стороны — горожан, строителей, ученых, других специалистов. Тему для публичного обсуждения мы считаем очень важной. И вот почему. Социальное жилье в городе практически не строится, коммерческое не всем по карману, а в очереди на получение квартир и улучшение жилищных условий стоит более двадцати тысяч семей. Одна из немногих общегородских программ, реально позволяющая семьям бюджетников улучшить свои жилищные условия, — строительство квартир из так называемых неликвидных нежилых помещений. Эту программу вот уже четвертый год реализует комитет по жизнеобеспечению Совета народных депутатов, возглавляемый Людмилой Антоновой. Но возможности программы невелики.
С другой стороны, ветшают существующие дома, капитальных (а подчас и текущих) ремонтов жители ждут годами. В общем, подискутировать есть о чем. Проблема не сводится к вопросу, строить или нет мансарды. Хотя и эта идея требует однозначного решения.
Сегодня мы предоставляем слово профессору архитектуры, главному архитектору ГПИ «Кузбассгражданпроект», почетному гражданину города Юрию Журавкову.-Полтора года назад правительство приняло подпрограмму «Реформирование и модернизация жилищно-коммунального комплекса Российской Федерации», это составная часть федеральной целевой программы «Жилище», рассчитанной до 2010 года. Уже из самого ее названия понятно, что принятый документ одной из стратегических целей развития ЖКХ ставит обновление, модернизацию основных фондов этой сферы, в том числе жилья.
Как и другие составляющие инфраструктуры, оно характеризуется высокой степенью износа и по России в целом, и в регионах. Не исключение и наш. В капитальном ремонте, к примеру, в городе нуждается не менее двадцати процентов жилья. Процесс старения естествен. Так же как любая система, как общество, как человек, наконец, город развивается по тем же законам, рождается, стареет, умирает. Но если по отношению к биологическим структурам человек над природой и разрушительным бегом времени не властен, то созданиями своих рук он может управлять.
Как решать задачу модернизации жилья? Какие пути для этого избрать? За чей счет, наконец, модернизировать дома? Последний вопрос особенно важен. Вышеупомянутая программа содержание жилья перекладывает на жителей. Это произойдет уже скоро, по крайней мере, правительственные документы форсируют этот процесс. Но всем понятно, что только на средства жителей обновлять дома не получится, слишком это дорого.
Все эти перспективные, стратегические проблемы надо ставить и, по мере возможности, решать уже сегодня.
К сожалению, приходится признать, что сохранению и модернизации существующего жилья в нашем городе уделяется недостаточно внимания.
Три года назад закончился срок действия генерального плана развития города. О разработке нового пока речь не ведется, а между тем застраиваются жилые кварталы, меняется в районах численность населения, стареют дома, нужны новые магистрали, необходимо упорядочить инженерную инфраструктуру, решать проблему энергосбережения и т.д. Вопрос о неотложности разработки нового перспективного плана нами поднимался неоднократно. Но, как я уже сказал, результата не последовало. А между тем именно в генплане-«расписании», по которому жить городу в очередные 25-30 лет, возможно (и необходимо!) оговорить и детализировать все проблемные вопросы, в том числе касающиеся модернизации жилья.
Так как же решать эту сверхактуальную задачу, чей опыт взять за основу? С этим нам еще предстоит определиться. А я хочу рассказать, что делается там, где эти проблемы уже решаются. Опыт Москвы на сегодняшний день, пожалуй, являет собой пример наиболее результативного и грамотного подхода к вопросам модернизации жилья.
Вот уже в течение тридцати с лишним лет городские власти ведут наблюдение за состоянием жилого фонда, анализируют данные, особое внимание при этом обращают на постройки 30-40-х годов и хрущевских времен. В сответствии с результатами разрабатываются правовые документы, планируется бюджет реконструкции. Словом, смотрят вперед.
Какой вывод напрашивается, когда изучаешь московский опыт? Во-первых, городские власти в результате анализа комплекса факторов точно знают, что будут сносить, что — реконструировать. Определено главное — стратегия. Все остальные вопросы решаются тактически, по мере их возникновения. Например, реконструкция жилья ведется в одних случаях с отселением людей, но большей частью — без отселения. При этом варианте для собственников квартир и нанимателей предусмотрены определенные гарантии. Эту правовую часть, как и выяснение общественного мнения, регулирование взаимоотношений между инвесторами и жителями, разработку и утверждение компенсаций для последних, правительство Москвы взяло на себя. Самый болезненный и конфликтный вопрос: надо ли учитывать мнение жителей, когда принимается решение реконструировать дом? В Москве его решили следующим образом. Согласия жителей на реконструкцию не спрашивают, но определенные условия те имеют право поставить. А мэрия в обязательном порядке проследит за соблюдением этих условий.
Другими словами, орган местного самоуправления делает все, чтобы найти компромиссное, устраивающее обе стороны решение.
Но чужой опыт — это всего лишь чужой опыт. Нам надо нарабатывать свой. И ведь не сказать, что его нет! Взять хотя бы то, как работал по обновлению своего жилья Кузнецкий металлургический комбинат. Его руководители первые сообразили, что недостаточно просто ремонтировать дома, приходящие в ветхость. Это не по-хозяйски! А вот получать при этом дополнительные площади, обеспечивая жильем очередников, — это уже кое-что. Поэтому на домах первой, 30-х годов застройки, комбинат при капитальных ремонтах надстраивал дополнительные этажи. Правда, людей выселяли из домов, у КМК был обменный фонд. Таким образом реконструировали добрую половину домов на улице Хитарова. Яркий пример хозяйского отношения к делу! И на перспективу работали, и жилье сохраняли.
Но сейчас ведомственного жилья нет, есть муниципальное. Что происходит с ним? Какую оценку можно поставить его состоянию? Прозвучит парадоксом, но многие из первых домов старых серий куда прочнее, чем новоделы. Например, первый крупнопанельный дом э 10 на проспекте Бардина возведен в 1958 году, имеет шиферное покрытие, состояние его неплохое. А те крыши, что возводились в следующий за этим период, когда производство строительных конструкций было поставлено на индустриальную основу? Сборные железобетонные покрытия, увы, не выдержали испытания временем. Перепады температур, агрессивная кислотно-щелочная среда (в виде осадков) сказывается на них плачевно. За 25-30 лет такие покрытия выходят из строя. Дом еще крепок, ему стоять и стоять, а крыша никуда не годится! И таких крыш из сборного железобетона, которые в срочном порядке надо ремонтировать, в городе минимум 20 процентов от существующих.
Сами дома-«хрущевки», «брежневки» простоят еще лет 50-70. Кстати, прочность конструкций в таких домах достаточно высока.
Возникает закономерный вопрос: кто будет ремонтировать или строить новую крышу? На отчисления в виде платы жителей за капитальный ремонт такие большие в материальном и ценовом выражении работы не потянуть, это ясно. Даже если жители станут платить в три раза больше! А если делать ремонты исходя из имеющихся сумм, то на это уйдет лет пятнадцать-двадцать. За это время постареют другие покрытия. Процесс грозит стать неуправляемым!
И это только если говорить о крышах. А ведь еще и сами дома нуждаются в ремонте, и их инженерные системы!
Вот почему, я в этом убежден, спрашивать жителей, нужно ли реконструировать их дом, когда очевидно, что ему грозит опасность, по меньшей мере наивно, больше того, недальновидно. Мнение их учесть надо, предложить приемлемые условия реконструкции — безусловно. Но решать вопрос в принципе — прерогатива власти. Инициатива должна исходить от нее. Безусловно, с соблюдением всех законов, максимально защитив, повторяю, права жителей. Так, как делается во всех странах и у нас в наиболее продвинутых регионах. Определить правила игры, принять соответствующие документы, разработать необходимые местные законы должны органы местного самоуправления. А дальше искать (путем конкурсов) инвесторов на эти работы.
Кстати, интересы жителей должны быть защищены законодательно и на время частичных капремонтов жилья. Чтобы не получалось так, что системы отопления ремонтируются зимой. Такие случаи не редкость, к сожалению, в городской практике.
В общем, гарантом ненарушения прав жителей, сохранения их недвижимости должны выступить не кто иные, как законодатели — городской Совет народных депутатов и исполнительная власть.
Это вторая стратегическая задача вслед за инвентаризацией жилищного фонда и территорий. Ее надо тоже решать. А дальше действовать в соответствии c мониторингом состояния жилья, его надо поставить на системную основу. Как и учет общественного мнения. Мало выработать городскую политику, чтобы ее воплотить, с жителями надо работать!
Что получается сегодня с идеей мансардного строительства? Мы эту идею выдвинули — мы ее, как говорится, и двигаем. Это, естественно, вызывает у жителей определенные нарекания. Идея хорошая, а вот загубить ее ничего не стоит. Мы готовы выслушать оппонентов. Но нельзя рубить сплеча. Не получается строить мансарды без отселения жителей — давайте делать с отселением.
Но я все же думаю, что данная проблема больше надуманная. Любой хозяин частного дома не станет обсуждать с населением улицы, ремонтировать или нет прохудившуюся крышу своего дома. Такой хозяин просто прикинет, сколько средств понадобится на латание дыр и новое покрытие, и поступит так, как подсказывают его домашние обстоятельства.
Жилье в городах переходит в собственность, к 2010 году правительство намечает полностью сбросить с себя эти обязанности, жилье к этому времени будет полностью приватизировано. И тогда ремонтировать дом, кровлю, фундаменты или что-то делать еще с морально и физически устаревшим домом станут решать его хозяева, то есть жители.
Это, к большому сожалению, лишь малая толика тех городских проблем, которые нас ожидают. Надо доверять специалистам или хотя бы прислушиваться к их профессиональному мнению.
Разные точки зрения важны, жителей особенно, но свое видение вопроса все же должны сказать специалисты и власть, так как через 15-20 лет дебаты по поводу сегодняшних проблем окажутся просто ненужными. О городе, о его физическом и моральном состоянии нужно думать и решать сейчас и жителям, и власти, только тогда у него появится привлекательность в будущем.
