Предложение есть, а спрос отстаёт

Откровенно говоря, трудно представить, чем можно помочь покупательнице в ее конкретном случае. Вроде и магазины есть, но ей они недоступны либо территориально, либо финансово. В то же время как заставить предпринимателя арендовать торговую площадь в определенном квартале города? Условия диктует рынок: избыток магазинов в одном районе неизбежно приведет к снижению спроса в части из них (а то и в целом!), а кому захочется работать себе в убыток? Тем более что стоимость аренды торговых площадей в этой части города весьма высока… 

Тот, кто ходит по городу, знает: возможностей открыть торговлю — сколько угодно. К примеру, на той же улице Кирова от Левого берега до проспекта Курако множество дверей с надписью: "Аренда". На проспекте Октябрьском, в доме № 3, после закрытия обувного магазина свободен весь первый этаж. Даже торговые центры, где прежде яблоку негде было упасть, теперь испытывают трудности с заполнением пустующих площадей. Что же происходит на рынке коммерческой торговой недвижимости? 

"В целом рынок недвижимости, в том числе и торговой как наиболее популярной из коммерческой, — в стадии стагнации, а может быть, и рецессии, - комментирует эксперт в сфере недвижимости Виктор Храмцов. - В любом случае речь идет о том, что рынок либо замер, либо снижается — я имею в виду стоимость объектов и ставки аренды. А уровень доходности, потребительские возможности населения снизились. Но в больших пропорциях, чем снизился рынок". 

Новокузнецк торговый видел и лучшие годы. После кризиса 2008 — 2009 годов началось развитие рынка в целом по России и в Кемеровской области, в 2010-м начался период восстановления. "В Кемерове в конце 2010 года рынок восстановился чуть ли не до объемов докризисного, во всяком случае, начал расти, — пояснил Виктор Николаевич. — В Новокузнецке - только в 2011-м. Локальные факторы повлияли: мы не столичный город, здесь экономика медленнее идет на рост и быстрее — на снижение. В 2012 году был активный рост везде, повсеместно, 2013-й — пик, 2014-й — стабилизация на этом пике с небольшой динамикой снижения и в 2015 году мы поняли, что пошли вниз. 2016 год - падение продолжилось. И еще будет продолжаться. Стоимость в строительстве растет — это независимый индекс: объективно материалы дорожают, стоимость работ не снижается. А рыночные механизмы идут вниз. Строить невыгодно, выгоднее покупать. Но сегодня такая ситуация, что малый и средний бизнес покупать не может из-за низкой доступности кредитов. А предложений много". 

Если рассмотреть динамику изменения количества предложений о продаже и аренде на рынке торговых площадей в Новокузнецке, то в I квартале 2012 года было 310 предложений о продаже, 141 — об аренде, в целом по городу — 451 предложение. Заметьте разницу между количеством предложений по продаже и по аренде. А в I квартале 2017 года количество предложений о продаже торговых площадей составило 262, об аренде — 275, по всему рынку — 537. То есть уровень предложения по продаже и аренде не только сравнялся, но аренда даже стала предлагаться чаще. Такие цифры приводятся в обзоре рынка коммерческой недвижимости, подготовленном доцентом кафедры менеджмента и маркетинга экономического факультета Новокузнецкого института (филиала) КемГУ, кандидатом наук Николаем Урбаном (ИП Урбан). В течение нескольких лет Николай Александрович проводит исследования состояния рынка коммерческой недвижимости в Новокузнецке (включая офисную, производственную, складскую) и прогнозирует возможное развитие событий.

Поскольку 2013 год считается наиболее удачным для рынка коммерческой недвижимости, то сегодняшнюю ситуацию эксперты сравнивают с ситуацией того периода. И мы видим, что относительно I квартала 2013 года цена предложения по продаже в 2017 году упала до 85 процентов, по аренде — до 57 процентов. 

"Если взять аналогию с жильем, то собственники до сих пор ждут, что цены на жилье возрастут, — говорит Виктор Храмцов. — Но, по прогнозам специалистов, они должны падать еще года два. И эти тенденции наблюдаются по всей России и на всех рынках недвижимости — как жилой, так и коммерческой. Меняются форматы торговых площадей. Есть форматы "в шаговой доступности" — те самые магазины у дома. Есть универсальные магазины, до которых надо добираться общественным транспортом или на машине. И есть гипермаркеты, до них надо ехать на автомобиле. Сейчас происходит замена одних форматов другими. Гипермаркеты в свое время выжили предпринимателей из сферы шаговой доступности. А теперь, возможно, нас ждет обратный процесс". 

Специалисты подразделяют рынок торговых площадей на три сегмента в зависимости от площади: сегмент А — это торговые помещения площадью до 150 кв. м (те самые продуктовые лавки в шаговой доступности), сегмент В — площадью от 150 до 400 кв. м (обычно такие помещения занимают магазины, принадлежащие относительно крупным сетям), сегмент С — это супер- и гипермаркеты площадью свыше 400 кв. м. Согласно исследованию Николая Александровича Урбана, сейчас наибольшее количество предложений на рынке продажи торговой недвижимости относится именно к классу А: 150 предложений. Более крупные по площади помещения предлагают к покупке в количестве 75 (класс В), предложений по приобретению самых больших помещений класса С — 37. В отношении аренды все еще печальнее. Свободных мелких торговых точек на рынке коммерческой недвижимости — 213, класса В — 42, класса С — 20. 

В каких районах свободных торговых площадей в I квартале 2017 годы было больше? Конечно, в Центральном — здесь к покупке предлагалось 160 объектов, или 61 % от общего количества. В Куйбышевском районе - 27 объектов (10 %), в Новоильинском — 23 (9 %), в Кузнецком и Заводском — по 18 объектов (по 7 %). На рынке аренды ситуация другая: Центральный район — 176 предложений (64 % от общего количества), Кузнецкий — 37 объектов (13 %), Куйбышевский - 22 (8 %),Орджоникидзевский - 18 (7 %), Заводской и Новоильинский — по 11 (по 4 %). 

"Рынок в перспективе расставляет приоритеты — где хотят люди, чтобы точка появилась, там она и появится, — комментирует эксперт Виктор Николаевич Храмцов. — Предприниматели в этом плане чувствуют конъюнктуру. На рынке нельзя сдать дороже, чем определяет спрос. Говорят: "Ярмарка по ценам ниже рыночных". Но как раз там цены рыночные и будут. Продать дороже рыночных нельзя!"

Удельная стоимость одного "квадрата" торговой площади по предложениям о продаже, зафиксированным в I квартале 2017 года, — 38,1 тысячи рублей в целом по Новокузнецку. Центральный район — 57,3 тысячи рублей за кв.м, Кузнецкий - 29,3 тысячи рублей, Заводской — 29 тысяч рублей, Куйбышевский — 23,8 тысячи, Орджоникидзевский — 21,9 тысячи, Новоильинский — 11,9 тысячи рублей. 

Средние ставки по аренде: Центральный район — 505 рублей за кв. м в месяц, Новоильинский - 424 рубля, Куйбышевский — 387 рублей, Орджоникидзевский - 383 рубля, Заводской — 341 рубль, Кузнецкий - всего 24 рубля в месяц за 1 кв. м. 

При этом в центре города на рынке аренды 20,23 тысячи кв. м свободных площадей, в Новоильинском — 3,33 тысячи кв.м, в Орджоникидзевском - 3,14 тысячи, в Кузнецком — 2,71 тысячи, в Заводском — 1,9 тысячи, в Куйбышевском — 1,7 тысячи кв. м. 

Так сколько же нам надо магазинчиков, магазинов, супермаркетов и гипермаркетов, чтобы удовлетворить потребности населения во всех видах покупок? В прошлом году авторитетная компания Knight Frank составила рейтинг городов по обеспеченности населения торговыми площадями. В Новокузнецке на одну тысячу человек приходится 388 квадратных метров. В этот показатель включены все торговые точки — без разделения на типы торговли, продовольственными или непродовольственными товарами. 

А в конце 2016 года был принят Закон Кемеровской области № 105-ОЗ "Об установлении нормативов минимальной обеспеченности населения площадью торговых объектов". Согласно этому документу, новокузнечанам положено иметь как минимум 553 кв. м торговой площади на тысячу человек — 190 кв. м по продаже продовольствия и 363 кв. м на тысячу человек по торговле непродовольственными товарами. Но как достигнуть этого норматива? Предложения, как видим, есть, маловато спроса со стороны предпринимателей. Который неизбежно появится только с ростом экономики и повышением покупательской способности населения. 

Ольга Осипова

Валентин Волченков (фото)