Агенты и потребители

Если составить список “больных” тем в ЖКХ, то одну из ведущих позиций займет агентский договор на представление интересов собственников помещений, который в разных вариантах заключали управляющие компании. Это тот самый случай, когда так называемая управляющая компания (а по сути - лишь посредник между собственниками и подрядными, субподрядными и даже субсубсубподрядными организациями) при непосредственной форме управления домом служит “прокладкой”, практически лишним элементом. Правда, при этом не забывая отсчитывать свое вознаграждение “за услуги”.
Нет ничего удивительного в том, что условия таких договоров вызывали возмущение у собственников, оплачивающих деятельность всей этой “иерархии”. Весной 2014 года специалисты Территориального отдела Роспотребнадзора в Новокузнецке и Новокузнецком районе подали исковое заявление в суд в интересах неопределенного круга лиц после того, как жители дома № 39 на улице Дузенко обратились в прокуратуру с жалобой. Включение в агентский договор ООО “Управляющая компания “Жилищно-коммунальное хозяйство” условий, нарушающих права потребителей, стало предметом судебного разбирательства. В частности, “агент”, то есть управляющая компания, в ряде пунктов договора поставил выполнение своих услуг по организации проведения работ по содержанию и ремонту общего имущества в доме в зависимость от наличия достаточных средств на лицевом счету дома. Например, один из пунктов гласил: “…Собственники вправе требовать от обслуживающей компании обеспечить содержание и ремонт общего имущества дома в объемах, соразмерных суммам поступивших платежей в случае, если за текущий месяц на расчетный счет компании перечислено не менее 80 процентов обязательных платежей, предусмотренных договором”. Другим пунктом договора компания оставляла за собой право производить перерасчет размеров платежей за жилищные услуги в одностороннем порядке в связи с инфляцией и принятием новых нормативных актов, которые прямо или косвенно затрагивают деятельность компании и обслуживающих организаций. А третьим снимала с себя ответственность за ущерб, возникший из-за неудовлетворительного технического состояния дома, если в этом состоянии дом оказался до заключения договора…
Представители Роспотребнадзора мотивировали свои требования признать действия компании противоправными тем, что УК обязана выполнять минимальный перечень работ, необходимый для обеспечения надлежащего содержания общего имущества дома независимо от объема произведенных собственниками платежей. Представитель компании парировал тем, что если средств, поступивших от собственников, недостаточно, то компания не сможет за свой счет выполнять обязательства по агентским договорам.
Суд принял решение в пользу потребителей, сделав вывод, что оспариваемые пункты договора (который в общем-то является не агентским, а смешанным) позволяют компании не выполнять обязательства по содержанию и ремонту общедомового имущества при отсутствии средств на лицевом счете дома и при этом не нести ответственности за ущерб, возникший из-за неудовлетворительного технического состояния этого имущества. И в то же время компания не лишена возможности требовать внесения платы с собственников, в том числе посредством обращения в суд. А размер платы за услуги в соответствии с Жилищным кодексом устанавливается с учетом предложений управляющей организации на срок не менее чем один год, поэтому компания не может изменить его в одностороннем порядке. Решение суда — признать противоправными действия ООО “Управляющая компания “Жилищно-коммунальное хозяйство” по включению в договоры условий, ущемляющих права потребителей. Аналогичное решение по иску отдела Роспотребнадзора было принято заочно тем же Орджоникидзевским судом чуть позже: ряд условий агентского договора ООО “Управляющая компания “Жилищно-коммунальное хозяйство” с собственниками жилья в домах № 39 на улице Дузенко, № 4 и № 12 на улице Новаторов были признаны недействительными.
Вероятно, как только многоквартирные дома, в которых больше 16 квартир, перейдут на новую форму управления, как того требует Жилищный кодекс, агентский договор канет в Лету и его заменит договор управления (если, конечно, в доме не будет создано ТСЖ). В этом случае компания уже не сможет переложить ответственность за состояние общедомового имущества на собственников жилья. И взыскивать платежи с должников ей придется.
В нашем случае в ситуацию вмешалась такая структура, как Роспотребнадзор, по определению призванная защищать права потребителя. Однако собственник жилья - это не только потребитель услуг, он еще и участник процесса управления общим имуществом в доме. Как он может повлиять на принятие договора, содержащего заведомо невыгодные для него условия? И кто расскажет ему, каким должен быть “правильный” договор? Речь даже не о том, что люди в основном юридическими аспектами договорных отношений в системе ЖКХ не интересуются, да и вообще пассивны в принятии решений. Допускаю, что огромная часть собственников квартир в новокузнецких многоэтажках даже не имели возможности ознакомиться с агентскими договорами, на заключении которых настаивали управляющие компании, перед голосованием. Не случится ли так же с договором управления, когда непосредственная форма станет редким явлением? Или можно надеяться, что контролирующие органы в системе ЖКХ в свою очередь приложат усилия, чтобы не допустить нарушения прав собственников?