В тисках закона

В последнее время Государственная жилищная инспекция Кузбасса все чаще бодро отчитывается о своей работе в соцсетях и на своем сайте в Интернете. “ГЖИ добилась ремонта кровли, стен и лоджий в многоквартирном доме в Осинниках…”, “УК в Калтане отремонтировала подъезд после обращения жителей в ГЖИ…”, “По предостережению ГЖИ в доме в Новокузнецке отремонтированы промерзающие швы…” Жителям, которые смогли добиться желаемого с помощью Госжилинспекции, конечно, хорошо — не всем так везет. А у всех остальных возникает вопрос: а что, так можно было?

Иными словами, если жители какого-то условного дома в начале года по какой-то причине не запланировали текущий ремонт (например, тот же ремонт подъезда): скажем, пожалели денег и не захотели заложить траты на него в тариф. Но, возмутившись грязью и разрисованными стенами в подъезде, решили призвать к ответу управляющую компанию и обратились с жалобой в ГЖИ. И вот пожалуйста — есть ремонт при том же тарифе. Можно ли так делать?

Оказывается, орган Государственного жилищного надзора вполне может требовать от УО текущий ремонт даже вопреки воле общего собрания собственников помещений. Портал “Росквартал” приводит в качестве примера судебное дело в Ивановской области: региональная ГЖИ провела внеплановую проверку работы управляющей компании в одном из домов и выдала предписание провести текущий ремонт элементов общего имущества в течение нескольких месяцев. Компания опротестовала предписание в суде, полагая, что документ нарушает права и управляющей организации, и собственников жилья. Ведь перечень работ и услуг был утвержден на общем собрании, тогда же жильцы определили сроки проведения ремонта. А этого графика управляющая организация придерживается неукоснительно: нельзя же сделать все и сразу! К тому же, по мнению УК, никакой срочности из-за угрозы безопасности для жизни и здоровья граждан и сохранности их имущества не было.

В свою очередь Госжилинспекция сослалась на постановление правительства № 290: мол, выполнение работ по перечню, указанному в этом постановлении, обязательно, и компания должна устранять обнаруженные неисправности конструкций независимо от решения общего собрания собственников.

Суд принял сторону ГЖИ. Несмотря на то, что договором управления было согласовано выполнение работ по надлежащему содержанию и ремонту в доме в зависимости от фактического состояния общего имущества и в пределах сумм оплаты от жильцов, все текущие, неотложные, обязательные, сезонные работы считаются предусмотренными в договоре как нормы содержания дома и должны осуществляться компанией. Даже если они не упоминаются в договоре управления и на этот счет нет особого решения общего собрания. Как раз эти работы и указала в своем предписании ГЖИ.

Так что компания просто обязана принять срочные меры по устранению выявленных повреждений в рамках аварийно-восстановительных работ, осуществить текущий ремонт, выполняемый для поддержания технических характеристик дома. И сроки, утвержденные собранием, ГЖИ вправе отодвинуть.

Вопрос дошел до Верховного суда РФ. Нижестоящие инстанции основывались на том, что существует причинно-следственная связь между неисполнением управляющей компанией своих обязанностей по содержанию общего имущества дома и наличием выявленных повреждений, а их устранение — прямая забота компании.

Высшая судебная инстанция подтвердила, что компания обязана соблюдать требования законодательства по содержанию и ремонту общего имущества дома независимо от того, в какие сроки общее собрание собственников помещений в доме утвердило выполнить тот или иной ремонт.

Вывод такой: даже “в обход” утвержденного жильцами плана Государственная жилищная инспекция при проверке может привлечь управляющую компанию к ответственности за нарушения лицензионных требований и заставить выполнить ремонт.

Компании в таком случае оказываются в тисках законодательства. С одной стороны, жильцы могут упорствовать при согласовании плана работ, не соглашаясь с предложенным управляющей компанией тарифом на текущий ремонт. С другой — они же могут заставить компанию выполнить первоочередные работы, пожаловавшись в ГЖИ. И нигде не указано, как в этом случае быть с деньгами. Вероятно, компании придется авансировать работы самой — с расчетом вернуть эти средства, начислив жильцам соответствующую плату за выполненный в срочном порядке ремонт. Сделать это при тарифе, не утвержденном на ежегодном собрании собственников, представляется проблематичным. И тогда неминуемо следует ждать новой жалобы на нарушение лицензионных требований?