Обеспечить доступ обязаны

Нежилые помещения в многоквартирном доме — обычное явление. Предприниматели еще на заре приватизации скупали квартиры на первом этаже, чтобы перевести их в категорию «нежилое», сделать перепланировку — с обустройством отдельного входа — и открыть в новом помещении магазин, парикмахерскую или офис. Нельзя сказать, что с тех пор все спорные вопросы стали решаться на «раз-два». Регулярно возникают конфликтные ситуации, например, с уборкой на прилегающем ко входу в нежилое помещение участке. Или оплатой коммунальных ресурсов, использованных на содержание общего имущества. И так далее.
Но случается, что конфликты куда серьезнее. Несколько лет назад в Заводском районе некий предприниматель решил, наоборот, переделать нежилые помещения в жилые. Но, во-первых, у собственников квартир возникли вопросы по поводу использования общедомового имущества (а мнения соседей никто не спросил!), во-вторых, появились сомнения по поводу проекта переустройства — со всеми вытекающими. И в итоге дело решилось в судебном порядке — не в пользу предприимчивого владельца. Стоит упомянуть хотя бы то, что в том помещении не было подключения к сетям водоснабжения и канализации, а собственник решил сделать там три квартиры!
Но бывает и наоборот. Интересное дело завершилось недавно в Екатеринбурге. Предприниматель приобрел в собственность нежилое помещение площадью 70,9 квадратного метра в многоквартирном доме. Но это помещение не было подключено к горячему и холодному водоснабжению. Согласитесь, даже нежилое, офисное или торговое пространство не слишком удобно для использования без воды. И собственник заключил прямые договоры водоснабжения с ресурсоснабжающими организациями. А управляющая компания, обслуживающая дом, выдала предпринимателю технические рекомендации на подключение к системам холодного и горячего водоснабжения, а также водоотведения. Согласно этим рекомендациям, ему было необходимо выполнить подключение сантехнических приборов к системе холодного и горячего водоснабжения нежилых помещений с присоединением к домовой магистрали жилого дома после ОДПУ, с установкой своего счетчика.
А потом случилось странное: та же управляющая компания не пустила собственника в подвал, чтобы он провел работы по подключению. И тому ничего не оставалось, кроме как обратиться за разрешением в суд.
В ходе судебного разбирательства представитель управляющей компании пояснил, что при предоставлении доступа в нежилое помещение было выявлено, что назначение помещения изменено, планируется использование его как сауны, кроме того, зафиксировано увеличение водоразборных точек. Собственнику предложили предоставить новые технические рекомендации. Тем более что изначально помещение вообще не было оборудовано системами холодного и горячего водоснабжения и водоотведения.
Однако суд встал на сторону владельца спорного помещения. По статье 25 Жилищного кодекса РФ переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующих внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. А ч. 1 ст. 26 ЖК РФ говорит, что переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.
«Отсутствие согласования с органом местного самоуправления на такое переоборудование (переустройство) применительно к обстоятельствам рассматриваемого спора не может являться основанием для отказа в удовлетворении негаторного иска (требования собственника об устранении нарушений, препятствующих осуществлению его права пользования или распоряжения принадлежащим ему имуществом. — Авт.) собственника помещения на использование общего имущества собственников многоквартирного дома, — заключил арбитражный суд Свердловской области. — Отсутствие указанного согласования является сферой ответственности предпринимателя». И добавил, что Кодексом об административных правонарушениях РФ предусмотрена административная ответственность за самовольные переустройство и (или) перепланировку помещения в многоквартирном доме. Но само по себе согласование проведенной перепланировки не является предметом рассмотрения настоящего дела, не относится к обстоятельствам, которые устанавливаются в деле, и не влияет на обоснование законности позиции ответчика о недопуске истца в подвальные помещения. В конце концов, собственник помещения владеет и частью общего имущества дома (к коему относятся и инженерные сети) на праве долевой собственности и может получить доступ к ней так же, как и другие.
Если честно, на этом месте возникают некоторые сомнения в правоте суда. Как известно, далеко не всякий собственник может в любое время получить доступ, к примеру, в подвал или на чердак и тем более — проводить там какие-то работы. Да, при необходимости провести ремонт оборудования, не относящегося к общедомовому, надо отключить воду. И тогда по просьбе собственника управляющая компания производит отключение, а потом, после окончания работы, подключение ресурсов по стояку — между прочим, не бесплатно.
Но в этом конкретном случае всё гораздо проще: у собственника были законные основания для проведения работ: рабочая документация — проект на проведение работ по подключению систем водоснабжения и канализации и договоры водоснабжения. И даже приборы учёта, которые, как известно, устанавливаются только при наличии технической возможности подключения. Так что самовольной «врезкой» это считать никак было нельзя.
Но управляющая компания с решением суда первой инстанции не согласилась и подала апелляционную жалобу. Получив новый отказ, пошла в кассационную? И в итоге добралась до Верховного суда РФ. Но судья ВС РФ отказал компании в передаче кассационной для рассмотрения Судебной коллегии по экономическим спорам, посчитав, что доводы, изложенные заявителем, не свидетельствуют о существенных нарушениях судами норм права, повлиявших на исход дела, и не являются достаточным основанием для пересмотра судебных актов в кассационном порядке. А если управляющая компания полагает, что своими действиями предприниматель нарушает права и законные интересы третьих лиц (например, соседей по дому), то он может точно так же обратиться в суд за защитой своего нарушенного права.
На этом, можно сказать, все и закончилось — исполнительным производством и обязательством ответчика не только обеспечить доступ в подвал для проведения работ, но и в случае неисполнения судебного акта выплатить в пользу предпринимателя судебную неустойку в размере 5 000 рублей за каждый день просрочки. Видимо, в интересах компании было опротестовать решение — или обеспечить доступ, чтобы не платить неустойку. А в итоге все судебные разбирательства длились целый год, в течение которого управляющая компания упорно стояла на своем, а предприниматель терял возможную прибыль.
Вероятно, сауна (если верить доводам компании о планах оппонента) в жилом доме — это не лучшее решение. Но вопрос согласования переустройства — это другая история, на которой, в принципе, компания может отыграть утраченные позиции.