Не твоё, не моё, а общедомовое

Сейчас во всех (за исключением единичных случаев) многоквартирных домах установлены домофоны, ограничивающие беспрепятственный доступ в подъезд. Гость набирает номер квартиры, а хозяин дистанционно открывает ему дверь. Если не открывает, значит, дома никого нет, и гость может уходить восвояси. Или хозяева есть, но не хотят никого видеть. А кому принадлежит домофонное оборудование, установленное на входной двери в подъезд? Разбирались в этом вопросе специалисты портала «Росквартал». Возможно, новокузнечанам также пригодятся эти сведения.
Несколько лет назад одна московская фирма установила в многоквартирных домах больше сотни автоматических запирающих устройств — домофонов. Причем установила за свой счет. А собственники согласились заключить с компанией договор и оплачивать услуги, внося абонентскую плату. Фирма была убеждена, что устройства, установленные ею за собственный счет и своими силами, находятся в её собственности. А когда через несколько лет управляющая компания прислала фирме уведомление о расторжении договора на техническое обслуживание домофонов, та пыталась доказать, что оснований для прекращения действия договоров нет. Что не помешало расторгнуть договор и заключить новый — с другой компанией.
И тогда домофонная фирма потребовала вернуть ей оборудование, но получила отказ. Компания обратилась в суд, требуя возврата принадлежащего ей (как она считала) имущества, признания незаконными действий УК, заключившей договор с другим подрядчиком, и взыскания с этого подрядчика четырех миллионов рублей. Ведь собственники платили ему за обслуживание домофонов. В суде компания-владелец оборудования предъявила акты разделения эксплуатационной ответственности как доказательство, что домофонное оборудование — в её собственности. Но не тут-то было.
Суд счел, что домофон — это оборудование, находящееся в многоквартирном доме как за пределами, так и внутри жилых помещений и обслуживающее более одной квартиры, отвечает признакам общего имущества в многоквартирном доме. И раз оборудование, используемое для автоматического запирания дверей подъездов, является частью единых систем, конструктивным элементом инженерного оборудования дома, то после установки оно утратило свойства самостоятельного объекта права собственности и в силу своего функционального назначения вошло в состав общего имущества.
А потому за их обслуживание (как и за обслуживание другого общего имущества дома) отвечает управляющая домом организация, и она вправе делать это самостоятельно или с привлечением третьих лиц и как заказчик работ по техобслуживанию оборудования вполне может отказаться от исполнения заключённого договора в одностороннем порядке и заключить договор с другим подрядчиком.
Домофонная компания не смогла доказать свою правоту ни в первой судебной инстанции, ни в апелляционной, ни в кассационной. Верховный суд РФ также отклонил жалобу компании.
«У данной ситуации есть и другая сторона: поскольку домофоны, вопреки мнению фирмы-установщика, входили в состав общего имущества дома, то при жалобе на ненадлежащее обслуживание оборудования именно УО (управляющая организация. — Авт.) несла бы материальную ответственность за нарушения в содержании этого элемента общего имущества МКД, — отмечают специалисты «Росквартала». — Ссылки на то, что по соглашению или договору автоматические запирающие устройства являются собственностью фирмы-установщика, ни ГЖИ, ни суд бы не приняли».
Кстати, суд не принял во внимание и тот факт, что был оформлен документ — акт по разграничению собственности и эксплуатационной ответственности автоматически запирающегося устройства на двери подъезда, согласно которому запирающее устройство, смонтированное компанией за счет собственных средств по поручению жителей, является ее собственностью. А доказать, что установку оборудования (домофонов и электромагнитных кодовых замков) фирма выполнила за счет собственных средств, компания не смогла. И домофоны остались в собственности дома. Так что высшая судебная инстанция страны согласилась с тем, что автоматическое запирающее оборудование на подъездных дверях компания-подрядчик унести с собой никак не может — это часть общедомового имущества.