Можно просто попросить

С 1 марта 2023 года вступили в силу законодательные изменения: в выписках из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) больше не указывают данные собственников недвижимости без их согласия. С одной стороны, нововведения должны обеспечить дополнительную защиту персональных данных граждан, а с другой — многие столкнулись или еще столкнутся с проблемами в своей профессиональной деятельности.
До сих пор любое лицо могло заказать выписку на объект недвижимости из ЕГРН и узнать правообладателя. «Фактически полная открытость данных о владельцах недвижимости в ЕГРН вызывала беспокойство у многих граждан, в том числе престарелых и одиноко проживающих, опасавшихся за личную безопасность и сохранность своего имущества, — отмечал Росреестр. — Многие не знали, что их персональные данные предоставляются через открытый доступ в Едином государственном реестре недвижимости. К примеру, любое лицо, получив сведения ЕГРН о квартире одиноко проживающего пенсионера, получало данные об адресе квартиры, этаже, на котором она находится, местоположении на ситуационном плане этажа и о самом собственнике. Таким образом, ничего не мешало лицам, имеющим противоправные умыслы, воспользоваться данной информацией против собственника. Инициатива по усилению защиты персональных данных направлена на минимизацию таких случаев. Запрет на передачу персональных данных из ЕГРН без согласия правообладателя лишит недобросовестных участников рынка возможности перепродавать сведения из ЕГРН и создавать сайты-двойники».
Теперь выписку из ЕГРН можно получить на Едином портале государственных услуг или в отделении Многофункционального центра, но её вид для третьих лиц будет зависеть от того, кто владеет объектом недвижимости. Если он принадлежит гражданину, то в поле «Правообладатель» будет указано лишь «Физическое лицо» — и больше ничего, никаких других сведений, которые помогут понять, кто владелец.
В случае, если недвижимость принадлежит государству, в выписке из реестра указывается название органа власти или местного самоуправления. Если объект находится в собственности организации, то в выписке напишут полное название юридического лица, а также его ИНН и ОГРН.
Однако в некоторых случаях изменений в форме выписок из ЕГРН не будет. Данные собственника (фамилия, имя и отчество) будут указаны в документе, если его заказал сам собственник и совладельцы объекта, муж или жена собственника, владелец смежного участка (если речь идет о земле), владелец дома, который стоит на чужом участке, или владелец участка, на котором стоит чужой дом, арендатор объекта, арбитражный управляющий (если собственник проходит процедуру банкротства), человек или организация, у которой этот объект в залоге, нотариус, к которому обратился покупатель недвижимости, кадастровый инженер, представители государственных органов — например, суда. Кроме того, информацию о собственнике дадут его наследникам после смерти владельца.
И вот что важно. В выписке теперь будет новый пункт: «Сведения о возможности предоставления третьим лицам персональных данных физического лица». Здесь должно быть отмечено, разрешал собственник указывать свое имя в выписке или нет. Иными словами, владелец недвижимости «по умолчанию» запретил предоставлять кому-либо сведения о себе, а поставить разрешительную отметку он может самостоятельно, обратившись в Росреестр, в том числе онлайн.
Вероятно, это сможет защитить собственников от мошенников. Но кое-кому это прибавит хлопот. Например, управляющим организациям, которые теперь не смогут в любое время получить выписки из ЕГРН, чтобы актуализировать реестры собственников квартир, — а иначе как проводить голосование на общих собраниях?
Еще до начала действия нового закона заместитель председателя комитета Госдумы РФ по строительству и ЖКХ Светлана Разворотнева отмечала, что вступление в силу норм закона о запрете включать в выписки из ЕГРН персональные данные собственника без его согласия вообще необходимо отложить, поскольку эти сведения не смогут получить ни управляющие организации, ни инициаторы общих собраний: «Вся отрасль встанет. Ни собрания провести, ни договор заключить, ни начисления не сделать. Здесь все активно ищут какие-то способы преодолеть эту ситуацию. […] И, наверное, единственным вариантом будет перенос сроков вступления в силу этого закона». А Минстрой РФ для проведения общих собраний собственников предложил составлять в Государственной информационной системе ЖКХ (ГИС ЖКХ) реестры голосующих без указания их персональных данных.
Но эта идея не встретила понимания у экспертов. Прежде всего потому, что непонятно, как связать эти объекты с их владельцами. Если оставить информацию о собственниках в закрытой части сервиса, доступной только управляющей компании, то как счётная комиссия дома после собрания сможет убедиться в том, что принесший заполненное решение человек именно собственник? Проверить его статус будет невозможно, поскольку третьим лицам эта информация не будет предоставляться.
И тогда реестр голосующих в ГИС ЖКХ, не содержащий персональных данных, создаст обширное поле для фальсификации решений на общих собраниях собственников. К тому же это не решит вопрос с получением информации о жителях для взыскания долгов в судебном порядке или выдачи справок.
Любопытно, что еще до вступления закона в силу эксперты предлагали свои способы обойти запрет и получить необходимые сведения. Например, как отмечал портал для управляющих организаций «РосКвартал», глава Экспертного совета Ассоциации «Р1» Елена Шерешовец рассматривала такой вариант: предложить владельцу квартиры заключить договор управления в письменном виде. В документе должны быть указаны реквизиты сторон, включая паспортные данные собственника, адрес регистрации и контактные телефоны. Один экземпляр договора с необходимой информацией останется у управляющей организации, которая сможет ею воспользоваться. Или, например, отправить жителю дома письмо с заведомо неправильными данными. «Нужно направить новому собственнику квартиры приветственное обращение на бланке компании примерно такого содержания: «Уважаемый Петр Васильевич! Мы рады, что вы стали новым собственником квартиры в нашем доме?» Имя и отчество можно указать любое. Получив такое письмо, человек испугается возможных мошеннических схем и прибежит выяснять, почему его назвали другим именем. И возьмет с собой документы, чтобы доказать, что собственник квартиры именно он. УО получит данные нового собственника для реестра и ведения претензионной работы, а владелец квартиры — извинения за ошибку», — советует эксперт.
Это, конечно, «перебор»: нехорошо обманывать собственников, чтобы обойти закон. Но, видимо, других способов управляющие компании не находят. Впрочем, есть один — абсолютно законный и надежный. Можно попросить собственников жилья помочь в актуализации информации о них — самим оформить выписку из ЕГРН. Это, скажем прямо, хлопотно, требует времени и дипломатических качеств. Однако если компания хочет доверия со стороны жителей, может, стоит быть чуть ближе к ним? Не обязательно требовать — можно попросить.