Общество

Способ управления придётся изменить

Последние изменения в Жилищный кодекс РФ и другие нормативные акты российского законодательства, вступившие в силу с первым днем осени, предписывают собственникам жилья в тех домах, где более 16 квартир, а форма управления — непосредственная, до 1 апреля 2015 года выбрать иную форму. Это значит, что многоквартирные дома с непосредственным управлением перейдут в так называемое “прямое” управление УК. Либо в них будут созданы ТСЖ. Задача глобальная, особенно если учесть, что в нашем городе домов с “прямой” формой управления совсем немного, а несколько лет назад управляющие компании всеми правдами и неправдами старались убедить жильцов перейти в “непосредственное”. 

Собственники жилья, услышав об изменениях в законодательстве, спрашивают, чем непосредственное управление отличается от управления УК. Различия есть, и существенные. Правда, в последние годы непосредственное управление в Новокузнецке приняло странную форму — что-то среднее между “прямым” и “непосредственным”, когда УК сами контролируют расход средств и даже устанавливают плату за “управление”(!), а ответственность за содержание жилфонда все же лежит на собственниках. И лишь жители небольшой части домов попытались воспользоваться правом управлять жильем самостоятельно, распределяя средства по своему усмотрению. 
Разницу между двумя формами управления можно понять, если внимательно прочитать Жилищный кодекс РФ, раздел “Управление многоквартирными домами”. При непосредственном управлении лица, которые выполняют работы по содержанию и ремонту общего имущества, обеспечивают холодное и горячее водоснабжение, электроснабжение, теплоснабжение и водоотведение, несут ответственность перед собственниками за своевременное и качественное выполнение своих обязательств (статья 161, пункт 2.1.). При управлении МКД управляющей организацией уже не некие “лица”, а выбранная жильцами управляющая компания выполняет все обязанности по управлению домом. И целиком и полностью отвечает перед собственниками за предоставление жилищных и коммунальных услуг (пункт 2.3.). 
Управляющие компании при “прямой” форме не вправе отказываться от заключения договоров с ресурсоснабжающими организациями, а при непосредственном способе собственники не могут отказаться от заключения договоров с РСО: каждый собственник жилья обязан сделать это от своего имени (статья 161, пункт 12). 
Иначе говоря, заключая договор управления с управляющей организацией, жильцы поручают ей ведение всех дел в их доме. Она сама должна следить за состоянием жилфонда, отвечать за своевременное и качественное оказание услуг по содержанию и ремонту общего имущества, заниматься взысканием долгов неплательщиков. И с проблемами в поставке коммунальных услуг жильцы будут обращаться к своей управляющей компании. А собственникам остается только оплачивать услуги вовремя и в полном объеме — включая услуги по управлению домом. 
Такая форма вряд ли устроит управляющие компании — ведь в этом случае хлопот у них прибавится. И отказ от “прямого” управления несколько лет назад был вызван тем, что компании оказались в должниках у РСО, с которыми у УК были заключены договоры. Куда проще, когда жильцы сами заключают договоры с ресурсниками, и те сами занимаются и начислениями, и сверками, и выбиванием долгов с абонентов. Для РСО же удобнее работать с одной организацией — управляющей компанией, чем с множеством людей — собственников жилья. 
При “прямой” форме УК должна будет сама заботиться о том, чтобы расход ресурсов был оплачен полностью, а объем поставленных ресурсов совпал с объемом израсходованных. Иначе разницу компании придется либо платить из своего кармана, либо распределять по собственникам в виде ОДН, а потом настаивать на выплате жильцами. Стало быть, и заботы об экономии, энергосбережении тоже будут в зоне ответственности управляющей компании.
Непосредственная форма управления в больших многоквартирных домах действительно не совсем удобна. Как собрать на собрание жильцов 300 квартир, чтобы принять какое-то важное решение? А такие решения, относящиеся к компетенции общего собрания, при непосредственном управлении приходится принимать довольно часто. Когда квартир всего полтора десятка, сделать это гораздо проще. Зато контролировать расход средств управляющей компанией при непосредственном управлении легче — если, конечно, в совете дома работают неравнодушные и ответственные люди. Компания должна выполнять задания собственников по содержанию и ремонту и отчитываться за каждую копейку. В таком случае “спрятать” в тариф “дополнительное содержание” или “непредвиденные расходы” лишние деньги будет совсем не просто.
Содержание многоквартирного дома — большой труд. Не всякий собственник владеет необходимыми знаниями, чтобы управлять своим жильем, разбираться в сметах, изучать расценки на те или иные работы, контролировать качество их исполнения… Жильем все же должны управлять профессионалы. Но с постоянным контролем со стороны и собственников, и надзорных органов. 
В течение ближайших месяцев во всех многоквартирных домах с непосредственной формой управления должны пройти собрания, чтобы жильцы выбрали другую форму. Вероятно, это повлечет за собой серьезное “перекраивание” рынка жилищно-коммунальных услуг — особенно с учетом грядущего лицензирования управляющих организаций, когда часть компаний будет вынуждена прекратить существование как не отвечающая лицензионным требованиям. 

Анна Лиханова Общество 07 Сен 2014 года 7325 Комментариев нет

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.