Что нужно знать о кредитах

Львиная доля вопросов о банковском обслуживании касается сферы кредитования. Условия и возможности, ставки и гарантии, ответственность поручителей, а также действия в различных ситуациях, в которые может попасть заёмщик, интересуют граждан. Сегодня мы публикуем ответы на некоторые из поступающих вопросов.

Имеет ли право банк менять процентную ставку?

— Банк имеет право в одностороннем порядке производить только снижение процентной ставки, по кредитному договору в том числе, но не исключительно, при снижении ключевой ставки ЦБ РФ (при этом снижение производится в размере не более величины пропорциональной снижению ключевой ставки ЦБ РФ за период действия текущей процентной ставки по договору). Производить повышение процентной ставки в одностороннем порядке банк не может, если договором не предусмотрено другое, например, если клиент выбирает ипотечную программу со страхованием и не исполняет свои обязательства по страхованию, то банк поднимает ставку на 1 процентный пункт, как это и прописано в договоре.

— Как могут наказать тех, кто не платит по кредиту?

— Вся информация о возможных последствиях при ненадлежащем исполнении обязательств указывается в кредитном договоре в пункте "Права и обязанности сторон. Ответственность сторон".

В случае несвоевременности платежа по погашению кредита и/или процентов по кредиту Банк за каждый день просрочки по кредиту и процентам начисляет пеню, размер указан в договоре.

Банк может потребовать досрочного погашения всей суммы кредита. Если заемщик отказывается решить вопрос мирным путем, банк обращается в суд. Суд выносит решение о взыскании задолженности в пользу банка и обращает взыскание на залоговое имущество с установлением способа реализации в виде публичных торгов и начальной продажной стоимости.

Важно: в случае возникновения финансовых проблем (в том числе долгосрочных) клиент может обратиться в банк с письменной просьбой о реструктуризации кредита. АО "Кузнецкбизнесбанк" всегда идет навстречу своим клиентам.

Может ли банк принудить меня погасить весь долг досрочно?

— Только в случае недобросовестного исполнения своих обязательств, предусмотренных договором! Если же заемщик добросовестно соблюдает свои обязательства, у банка нет оснований потребовать досрочного погашения долга.

В каком случае за кредит приходится платить поручителям?

— В соответствии с Гражданским кодексом РФ заемщик и поручитель несут "солидарную" ответственность по кредиту (ст. 363 ГК РФ). Это означает, что банк в случае непоступления платежа от заемщика вправе сразу потребовать его с поручителя.

Если срок просрочки серьезен, а поручитель не реагирует на обращения банка, то решение проблемы перекладывается на суд. Суд первым делом изыскивает средства у заемщика — накладывает взыскание на залоговое имущество, если полученных средств от реализации залогового имущества недостаточно на погашение возникшей задолженности, то недостающую часть взыскивают с поручителя.

— Банковские гарантии при оформлении ипотечного кредита — что это?

— Банк гарантирует, что установленная процентная ставка по ипотечному кредиту не изменится в сторону повышения до полного исполнения обязательств по кредиту. Банком проверяется юридическая чистота квартиры и отслеживаются исполнения обязательств между продавцом и покупателем.

Кто ответит, если после проверки квартира окажется "нечистой" юридически?

— Отвечает страховая компания и (с 2005 года) государство, так как оно выполняет регистрацию жилья. Максимальная компенсация от государства ограничена суммой в 1 миллион рублей.

— Новостройка по ипотеке - это возможно?

— Да, у нас имеется программа "Ипотека — строящееся жилье", по данной программе возможно приобретение жилой квартиры в строящемся многоквартирном доме. На этапе строительства и до оформления залога приобретённого объекта в пользу Банка возможно увеличение базовой процентной ставки на 1 %. Пакет документов по приобретаемой квартире в этом случае будет включать:

• копию разрешения на строительство

• копию договора аренды земельного участка

• поквартирный план приобретаемого имущества

• ИНН и ОГРН предприятия застройщика (заверенные копии)

• документ, подтверждающий полномочия представителя застройщика на подписание договора купли-продажи или договора участия в долевом строительстве дома.

Возможно ли взять ипотеку, не выбрав предварительно объект недвижимости?

— Да. В основном в настоящее время так и происходит. Для удобства клиентов АО "Кузнецкбизнесбанк" предоставляет возможность получения предварительного решения на получение ипотечного кредита - ипотечный сертификат. Если клиент ещё не решил, что будет приобретать, ещё не нашёл жильё, он может обратиться в банк с заявкой на одобрение ипотечного кредита. Банк оценивает платежеспособность клиента и принимает предварительное решение о сумме кредита. Имея заранее полученное одобрение своего будущего ипотечного кредита, человек спокойно ищет квартиру и не беспокоится вопросом, где он быстро возьмёт деньги, чтобы хороший вариант "не уплыл".

Для оформления "Ипотечного сертификата" необходимо:

• заполнить заявку-анкету без обозначения приобретаемого объекта недвижимости

• предоставить документы, удостоверяющие личность и подтверждающие доходы.

Ипотечный сертификат выдается на фирменном бланке и действует в течение 90 календарных дней с даты выдачи сертификата. Этого срока, как правило, хватает на окончательный выбор недвижимости. Получение и оформление ипотечного сертификата является бесплатным. По истечении срока действия сертификата, его можно продлить, обратившись в любое отделение Банка.

Когда вносить первоначальный взнос по кредиту?

— В качестве первоначального взноса могут быть собственные средства заемщика, которые передаются Покупателем перед выдачей кредита в АО "Кузнецкбизнесбанк". Если первоначальный взнос — материнский (семейный) капитал (МСК), то полный расчет с Продавцом производится после выдачи кредита, а МСК перечисляется на счет КББ в течение 2 месяцев после предоставления кредита.

Могу ли я прописаться в квартире, купленной по ипотеке?

— Квартира, купленная по ипотеке, является собственностью заемщика, хотя и находится в залоге у банка. Если ваша квартира находится в обеспечение кредитного договора в КББ, нужно обратиться к кредитному инспектору по ипотеке и получить разрешение на регистрацию в квартире.

Страхование жизни — это обязательное условие?

— Нет. В АО "Кузнецкбизнесбанк" страхование жизни - необязательное условие.

Зачем страховать жизнь, если есть поручитель?

— Средств страховой компании хватит для выплаты по кредиту, в случае наступления страхового случая, а у поручителя данных средств может не оказаться в наличии.

Что еще, кроме жизни, необходимо страховать при ипотеке?

— Заемщик может застраховать сам объект недвижимости в случае риска утраты или повреждения имущества.

Как выбирается страховая компания?

— АО "Кузнецкбизнесбанк" работает в настоящее время с тремя страховыми компаниями. Заемщик самостоятельно выбирает компанию из предложенного банком списка.

Какие преимущества покупки квартиры по ипотеке?

— Вы решаете квартирный вопрос в довольно короткие сроки — жить в квартире можно сразу, выплачивая по кредиту за нее в течение большого срока. Получаете прописку. Налоговые льготы: имущественный вычет на приобретение (строительство) недвижимости можно получить несколько раз по разным объектам недвижимости. Однако его общий размер также не может превышать 2 млн руб. Это означает, что если вы не получили вычет в полном размере при покупке одного объекта недвижимости, то сможете использовать остаток при покупке другого. Вычет также можно получить на погашение процентов по ипотечному кредиту, израсходованным на приобретение (строительство) недвижимости либо полученным в целях рефинансирования (перекредитования) таких кредитов.

Что будет, если я не смогу вернуть ипотечный кредит?

— При возникновении такой ситуации не следует откладывать визит в банк.

КББ постарается помочь вам и выработать взаимно приемлемое решение. Таким решением может стать, например, отсрочка платежей в счет погашения основного долга, уменьшение размера штрафных санкций, увеличение срока кредита. Однако если эти временные экономические меры не дадут положительного результата и вы не сможете осуществлять реструктурированные ежемесячные платежи по ипотечному кредиту, вам придется продать квартиру и из вырученных от продажи средств погасить задолженность перед банком.

Чем грозит банкротство банка, что станет с квартирой в этом случае?

— Внимательно читайте договор. В некоторых банках, по условиям предоставления кредита, квартира остается в собственности банка вплоть до полной выплаты по кредиту. При такой схеме можно сэкономить, например, на страховке, но в случае признания банка банкротом можно потерять и квартиру, и деньги, уже уплаченные по кредиту. Но в большинстве банков заемщик огражден от таких последствий, что закреплено в договоре.

Как выбрать банк для ипотеки?

— Обратите внимание на следующие аспекты:

• срок кредита и процентная ставка

• как долго банк рассматривает заявку на кредит

• штрафы, комиссии, можно ли досрочно погашать кредит

• кто будет собственником квартиры в течение выплат по кредиту

• какую долю от дохода семьи устанавливает банк в качестве выплат по кредиту

• как поведет себя банк, в случае временных проблем с выплатами по кредиту.

На вопросы отвечал

Дмитрий Мисюренко,

экономист Управления

кредитных ресурсов

АО "Кузнецкбизнесбанк"